臨近年末，公募REITs常態化發行，正在加速。

根據證監會和兩大交易所官網信息，12月7日又有三只公募REITs上報，分別是華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT和華夏特變電工新能源REIT。而在12月6日，嘉實基金此前申報的嘉實物美消費REITs獲得監管反饋。據不完全統計，從10月至今陸續申報上新的公募REITs約有10單。不難發現，2023年的公募REITs仍在延續著常態化發行態勢，且維持著較高的市場關注度。

券商中國記者發現，繼此前納入FOF投資范圍后，全國社會保障基金近日擬將公募REITs納入投資范圍。這意味著公募REITs在加速發行的同時，還有望迎來新的源頭活水。

兩單倉儲物流和一單新能源REITs上報

具體看，華夏深國際倉儲物流REIT、華泰紫金寶灣物流倉儲REIT申報至深交所；華夏特變電工新能源REIT申報至上交所。

前兩只產品屬于倉儲物流REITs。其中，華夏深國際倉儲物流REIT專項計劃名稱為中信證券-深國際倉儲物流1號資產支持專項計劃，原始權益人是深圳市深國際物流發展有限公司（下稱“深國際”），華夏基金擔任基金管理人，專項計劃管理人是中信證券，托管人為招商銀行。

公開信息顯示，深國際是上市公司深圳國際控股有限公司（下稱“深圳國際”）的全資子公司，注冊資本30億元，主要業務是負責深國際集團物流板塊的全國網絡布局。截至目前，該公司已在全國30多個城市布局55個項目，協議用地面積超1000萬平方米。

此外，華泰紫金寶灣物流倉儲REIT的原始權益人有四家公司，分別為天津寶灣國際物流有限公司、廊坊寶灣國際物流有限公司、南京寶灣國際物流有限公司和嘉興寶灣物流有限公司。基金管理人和專項計劃管理人均由華泰資管擔任，托管人也是招商銀行。

公開信息顯示，寶灣物流是上市公司南山控股與中國南山集團共同投資成立的物流設施投資平臺，成立于2011年7月，注冊資本25億元。目前寶灣物流在中國超40個城市布局了逾70座綜合物流園區，規劃、在建及成熟運營物流設施總面積超過1000萬平方米。

華夏特變電工新能源REIT是一只新能源REITs。該產品的發起人（原始權益人）是特變電工新疆新能源股份有限公司（下稱“新疆新能源”），專項管理人為中信證券。

根據此前上司公司特變電工公告，其控股公司新疆新能源以其擁有的部分風能、光伏發電項目作為基礎設施資產，開展公開募集基礎設施證券投資基金的申報發行工作。該產品的兩個標的資產是由哈密華風新能源發電有限公司和哈密風尚發電有限責任公司所持有的風能、光伏發電項目，裝機規模共計350MW。新疆新能源作為原始權益人參與基礎設施公募REITs份額戰略配售，將認購20%-51%的基礎設施公募REITs發售份額。

常態化發行有加速之勢

早在2022年底時，業內人士曾預判，2023年公募REITs會延續常態化發行節奏，預計到2023年底REITs發行數量超過60只，總發行規模超過2000億元，并且會有更為豐富的底層資產。從2023年實際情況來看，上半年公募REITs產品發行節奏有所放緩。但下半年隨著消費類REITs等新品類上報，傳統的高速公路、保障性租賃住房、產業園等品類REITs上新隨之加速，常態化發行似有加速之勢。

具體看，12月1日，中航基金旗下的中航易商倉儲物流REIT正式上報。同時，于今年10月上報的華泰紫金南京建鄴產業園REIT和中金重慶兩江產業園REIT，同樣于12月1日獲得反饋。而在12月6日，嘉實物美消費REIT繼10月上報后也獲得監管反饋。而在11月獲得反饋的，則有博時基金旗下的博時津開科工產業園REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT，11月上報獲受理的則有易方達深高速高速公路REIT、招商公路高速公路REIT等產品。另外，華夏華潤商業資產REIT等多只消費類REITs已于11月注冊生效。

在持續上新的同時，公募REITs逐漸被更多資產納入投資領域。券商中國記者發現，繼此前納入公募FOF投資范圍后，全國社會保障基金近日擬將公募REITs納入投資范圍。根據財政部發近日布關的《全國社會保障基金境內投資管理辦法（征求意見稿）》意見的函，擬將投資范圍進行修改，將公開募集證券投資基金（含貨幣市場基金、債券型證券投資基金、混合型證券投資基金、股票型證券投資基金、公開募集基礎設施證券投資基金）納入了投資范圍。

分析認為，這會為REITs市場即將迎來的快速擴容提供了發展的源頭活水，助力REITs市場提質擴面，實現快速擴容以及高質量發展。

定價和投資邏輯需進一步探索和完善

華金證券表示，隨著項目的逐漸增多，資產類型的豐富，首批擴募的推出，公募REITs市場經歷“非理性”的漲、跌波動，投資人對公募REITs的理解也在持續發生變化。

具體地，針對二級市場行情走勢，華金證券創新資產管理總部總經理杜鵬表示，隨著首批公募REITs上市超過兩年，市場也經歷了較大幅度的上漲和下跌。2023年7月初，自FOF基金將投資公募REITs納入投資范圍這一利好消息作為開始，其他相關利于市場穩定的聲音持續發出，市場反彈后有所企穩。在市場反彈過程中，各個行業表現出了較大差異。

中金公司分析認為，當前REITs存在的問題并不是中國市場獨有的問題，而是REITs市場在發展初期普遍遇到的挑戰。這一挑戰的本質，其實是二級市場對于實體資產和REITs這一新資產類別的定價邏輯和投資邏輯需要時間來進一步探索和完善。

上海交通大學上海高級金融學院副院長嚴弘表示，機構投資者的跟風也會加劇價格波動。不過這些都是市場發展的正常現象。即使在美國這樣的成熟市場，REITs產品也會面臨從高點下跌50%的巨大波動。在嚴弘看來，REITs已經從試點階段走向常態化發行階段，未來市場會更加成熟。“REITs的發展有利于經濟的恢復和提升。這也充分體現了資本市場支持實體經濟，提高市場直接融資比重的指導思想和初衷。”

“對行業來講，更大范圍的社會資本通過REITs參與消費基礎設施領域投資，可以擴大消費行業規模，加快培育區域消費中心建設，更好發揮消費對經濟增長的拉動作用。對REITs市場來說，將迎來新的發展機遇，REITs基礎資產類型將更加豐富，提升REITs市場規模和市場活力，更好滿足更加多樣化投資者的投資需求。”上海證券基金評價研究中心高級分析師孫桂平說。