證券時報記者裴利瑞趙夢橋

近日，多只公募REITs發布了2023年的運營成績單，基本面的波動在二級市場引起了大幅震蕩，有產品因為租金下滑導致資金拋售，即使兩次停牌也未能減緩跌勢，甚至在1月10日盤中跌停。由于市場大幅波動，近一個月以來，全市場已經有6只公募REITs因為跌幅較大而暫時停牌。

從底層資產的分類來看，產權類REITs因受出租率與租金的影響較大，在本輪下跌中跌幅居前，而現金流充沛、經營確定性高的高速公路等特許經營類REITs則顯得較為“抗跌”。

　　有REITs一度跌停

原始權益人擬增持

1月10日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT在1月9日停牌一天后公告復牌，當天二級市場價格低開低走，下午兩點左右觸及跌停，最終以9.92%的跌幅收盤，成交額2692萬元。

消息面上，1月4日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT公告稱，自2024年1月起，其持有的“武漢市東西湖區京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設項目”租金有所下滑。盡管嘉實基金表示，“武漢項目續租首年起始凈有效租金雖相較2023年末有所下降，但較2023年市場平均凈有效租金水平提高30.54%”，但從近日的市場表現來看，市場并不買賬。

Wind數據顯示，自2023年2月8日上市以來，嘉實京東倉儲基礎設施REIT二級市場價格跌幅達37.42%，今年1月8日，該基金已因連續三個交易日累計跌幅超10%公告停牌一小時，不過復牌后隨即大跌，當日繼續重挫8.64%。此次1月9日停牌一天，進一步觸發了1月10日盤中的跌停。

面對持續重挫的二級市場，基金管理人和基金原始權益人開始出手“自救”。

1月10日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT公告，基金管理人嘉實基金已經收到基金原始權益人北京京東世紀貿易有限公司（以下簡稱“京東”）的增持計劃，京東自1月9日起，通過二級市場買入或交易所認可的其他方式增持基金份額，增持主體本次增持金額不超過1800萬元，增持基金份額不超過500萬份，即不超過本基金已發行基金總份額的1%。

同日，基金管理人嘉實基金也宣布增持，自公告之日起12個月內，嘉實基金將通過上海證券交易所交易系統以二級市場買入或交易所認可的其他方式進行增持，增持金額不超過1000萬元。

　　臨時停牌頻現

除了嘉實京東倉儲基礎設施REIT外，自2023年四季度以來，整個公募REITs市場便接連重挫，不少產品在大幅回調中頻現停牌。

1月10日，華夏和達高科REIT公告：截至1月9日，基金在二級市場的收盤價為1.939元，相較于2024年1月4日收盤價跌幅達10.52%。為了保護基金份額持有人的利益，本基金自2024年1月10日開市起停牌1小時。消息面上，華夏和達高科REIT于1月9日發布了2023年下半年主要運營數據，底層資產和達藥谷一期項目、孵化器項目在2023年12月的新簽租約平均租金均發生環比小幅下滑。截至1月10日收盤，華夏和達高科REIT收跌1.5%。

同日，華安張江產業園REIT也發布暫時停牌公告，截至1月9日，該基金二級市場收盤價為2.014元，較前一交易日收盤價跌6.41%，連續3個交易日累計跌幅13.11%。為了保護基金份額持有人的利益，基金自2024年1月10日開市起停牌1小時。

據Wind數據統計，近一個月以來，全市場已經有6只公募REITs因為跌幅較大而暫時停牌，且這些公募REITs以產權類項目為主，包括產業園REITs，如華夏和達高科REIT、華安張江產業園REIT等，也包括倉儲物流REITs，如嘉實京東倉儲基礎設施REIT、紅土創新鹽田港REIT等。

與此同時，這些產權類REITs也普遍跌幅居前，截至1月10日收盤，中證REITs指數近一個月下跌了超5%，29只已上市的REITs項目中僅有7只上漲，華安張江產業園REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT、博時蛇口產業園REIT近一個月跌幅分別達到33.60%、29.91%、22.32%，位列跌幅榜前三。

中信證券明明認為，隨著近日部分REITs發布底層資產運營相關公告，個別資產實際情況仍承壓與招募說明書相對樂觀的預測之間的預期差引發二級市場價格波動。預計在2023年四季報披露前的一段時間里，陸續有REITs披露底層基礎設施的經營表現，因此市場或繼續圍繞相關增量信息進行交易。

中金基金認為，運營成熟穩定，是公募REITs行業底層資產的整體特質。近期多只REITs產品發布了業績情況，行業整體穩定，多數產品的業績超出了招募說明書預測的水平，部分產品業績有不小的增長。因此，個別產品經營情況的調整和變化，并沒有改變公募REITs整體運營穩定的基本事實。目前公募REITs市場規模還相對較小，參與機構數量不多，每天交易的資金量有限，市場可能容易受負面情緒影響，忽視了行業整體情況的改善。

底層資產運營兩極分化

近日，多只公募REITs發布了2023年的運營成績單和后續工作安排，從公告來看，公募REITs底層資產的運營情況出現了明顯分化。

除了上述嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華夏和達高科REIT外，曾經受到“哲庫退租事件”困擾的華安張江產業園REIT也在近日公告了最新的經營情況。截至2023年12月31日，該基金整體出租率已經提升至72%，其中張江光大園出租率80.68%，張潤大廈出租率63.31%，整體出租率較2023年三季度末提升超4個百分點。

但相比2022年12月31日時92.60%的出租率，華安張江產業園REIT仍有較多待去化的空置面積。對此，華安基金表示，運營管理機構正持續積極開展招商工作，此外，基金相關方將就自2023年6月7日至2024年7月31日期間因哲庫科技退租產生的相關損失進行賠償，有效緩釋因哲庫科技提前退租對基礎設施項目現金流造成的不利影響。

相較而言，也有公募REITs在2023年的運營情況超出預期，出租率、車流量、路費收入等出現了明顯增長。

產權類REITs中，紅土創新深圳安居REIT公告，該基金持有的底層資產經營業績高于預測數據，安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館等項目在2023下半年的出租率平均值都超過97%；華夏合肥高新REIT持有的3個基礎設施項目下半年出租率平均值較高，分別達到92.7%、88.77%、90.84%，分別高于項目估值模型出租率預測值2.7個百分點、1.77個百分點、2.26個百分點。

特許經營類REITs中，華夏中國交建高速REIT公告，由于2023年四季度經濟持續恢復，出行需求較2022年有所改善，嘉通高速整體運營情況良好，當季日均收費車流量22953輛次，較2022年四季度同比增長25%。

中金基金副總經理、創新投資部負責人李耀光近期指出，公募REITs介于股債之間的風險收益水平將拓展投資人投資組合的有效邊界，疊加處于歷史相對低點的二級市場價格水平以及歷史相對高點的收益率利差，也為當前的公募REITs產品額外增添了不少投資價值。展望2024年，市場波動因素有望收斂，應更關注運營管理的表現分化及價值過度重估帶來的配置性趨勢。