11月中旬，寒意漸濃，天津市東麗區桂雨路的一個“社區”卻頗為熱鬧：在一間間活動室內，居民們或引吭高歌，或安靜刺繡，或集體娛樂休閑，或做個人康復訓練……這個“社區”就是中國人壽旗下的養老社區。

這只是近年來險企布局的數十家養老社區的一個日常畫面。據《證券日報》記者不完全統計，截至目前，至少有泰康人壽、中國人壽等15家險企投資運營了超過70家養老社區。整體看，險企投資的養老社區以重資產模式為主，中資產、輕資產模式為輔。

多位受訪業內人士告訴記者，險企布局養老社區，一方面，因為在人口老齡化的發展態勢下，高端養老社區的市場前景廣闊；另一方面，“保險+醫療+養老”的經營模式有利于促進險企主業發展。不過，養老社區的投資回收周期長達15年至30年，這對險企綜合經營能力等提出了較高要求。

目前，已建成的險企養老社區入住率如何、在實際投資、運營環節又面臨哪些挑戰、“重資產”布局最終能否賺錢？《證券日報》記者帶著這些問題進行了實地采訪。

大中型險企

爭相布局養老社區

“隨著年齡增長，我的心臟和呼吸道出現了問題，既擔心出現風險，又不想長期住院，就住到了這里?！痹谌齺喓Ｌ臑?，已入住某險企養老社區的劉大爺告訴記者，他入住養老社區，主要是看中醫護服務。

另一位入住險企養老社區的北京老人則告訴記者：“由于兒女常年不在身邊，為給子女解除后顧之憂，便住進了養老社區，之前有顧慮，入住后發現，養老社區的環境和服務都不錯。”

隨著我國老齡化程度的加深，有康養需求的人不在少數。民政部近期發布的《2022年民政事業發展統計公報》顯示，截至2022年底，全國60周歲及以上老年人口達2.8億人，占總人口的19.8%，其中65周歲及以上老年人口達2.098億人。

滿足人口老齡化催生的康養需求，正是險企爭相布局養老社區的邏輯之一。泰康保險集團創始人陳東升表示，我國快速進入老齡化社會，醫療也從傳統強調疾病治療向強調健康管理轉變，這不僅符合中國進入長壽時代新的發展方向，也符合中國醫療產業的趨勢。

除了有市場需求，投資養老社區可以促進保險主業的發展，也是險企爭相布局的重要原因。中國太保相關負責人對《證券日報》記者分析稱，投資養老社區，有利于推動壽險經營轉型升級，符合保險業與實體經濟融合發展的方向。通過提供“保險產品+養老社區+專業服務”的綜合解決方案，對高額保單有積極促進作用，同時，養老不動產具有前期投入大、后期回報穩定的特點，與保險資金特別是壽險資金的長久期特性非常匹配。

談及對主業的促進作用，大家保險相關負責人對記者提到了兩層邏輯：一是現在真正高收益或穩定收益的投資通道越來越窄，養老場景是個不錯的選擇。測算顯示，在運營良好的基礎上，養老社區平均可實現3.5%的內部收益率（IRR），現金回報20年。二是從純業務邏輯角度來看，公司要賦能隊伍建設，就要給營銷團隊配套資源，在生態上給予支撐，而養老場景是個很好的支撐。

良好的投資時機以及政策導向也是險企布局養老社區的重要原因。在陽光保險集團投資管理部總經理劉鑫看來，首先，醫療養老行業的優質治療手段和服務供不應求，目前是資本進入醫養產業的重要時間窗口；其次，我國政策一直鼓勵商業保險與社會辦醫加強合作。

正是基于上述諸多因素“共振”，不少險企已將“保險+醫療+養老”作為未來發展的新動能。中國人壽副總裁劉暉認為，布局大養老是新業務增長極。養老投資可以通過跨周期的運營來實現綜合價值，養老投資在單個項目組合以及投資配置方面都能帶來多元價值。

目前，中國人壽、中國平安、中國太保、新華保險、中國人保、泰康保險等大型險企均已布局養老社區，此外，合眾人壽、大家人壽、國華人壽等中小險企也在布局。其中，泰康之家已在32個城市布局了37個項目。截至今年9月底，大家保險已在全國11個城市布局13個城心醫養社區、6個旅居療養社區。

入住率超60%

或可實現盈虧平衡

在眾多險企扎堆布局的同時，如何預估客戶對養老社區的真實需求，成為保險業和資本市場關注的焦點。業內人士認為，入住率是考察市場需求的重要指標之一，也對養老社區運營有重要影響。

據記者了解，目前不同險企的布局進度不一，疊加養老社區的區位、定價、營銷能力存在差異，不同養老社區的入住率也各異。

目前，部分開業較早的養老社區入住率較高。如，泰康之家·燕園于2015年開業，截至今年上半年末，燕園社區一期和二期已經投入運營，入住率超90%。截至今年9月末，大家保險北京朝陽城心醫養社區入住率超過94%。

“好的社區不愁沒人住，想住可能還得排隊，也得有經濟實力?！眳⒂^過4家險企養老社區的北京居民曾先生表示。

天津一家大型險企的養老社區運營人員介紹，目前該社區入住率約為40%，不過入住率還在增長中。

根據業內測算，養老社區入住率超過60%才能實現盈虧平衡。劉暉表示，根據經驗數據，當養老社區入住率達到60%至85%，現金流逐漸自給自足甚至達到盈虧平衡，在項目運行成熟期可以帶來長期持續的穩定回報。

“總體而言，入住率達到60%之后會比較穩健?！敝袊Ｏ嚓P負責人也表示，養老社區盈利必須以較高且穩定的入住率為基礎，只有入住率達到一定水平后，才能覆蓋能耗、人力等主要運營成本，降低客均成本，逐步實現運營盈利和項目投資回報。

市場如此關注入住率的另一大原因是，險企投資的養老社區普遍入住門檻較高。多數養老社區的入住資格與保險產品掛鉤，客戶想入住養老社區，普遍先要購買數十萬元，甚至上百萬元的保險。

一家險企養老社區的業務員對記者介紹，要入住養老社區有兩種方式：一是購買300萬元保險；二是繳納8萬元押金。兩種方式只是獲得了入住資格，不包含服務費用。以雙人居住的戶型為例，若沒有購買保險，月服務費為2.54萬元，包含住宿、餐食及各種配套服務；若已經購買保險，服務費2萬元出頭。

再以北京某上市險企的養老社區為例，客戶需要先購買100萬元的保險才能鎖定入住資格。入住費用另算，主要由月租、押金、服務費等構成，月租因房型不同而有所差異。其中，套房平均月租約為3.15萬元；押金通常為6個月的房租金額，即約18.9萬元；服務費包括生活服務費和健康管理費，共計約3800元/月。

一方面險企加速布局，另一方面入住門檻居高不下，因此，業界擔心養老社區會出現同質化競爭和入住率不足的問題。北京社科院副研究員王鵬認為，一方面，同質化競爭可能會加??；另一方面，高門檻可能導致客戶數量減少。

不過，險企對養老社區的市場前景頗為樂觀。中國太保相關負責人表示，隨著我國老齡化進程加速，機構養老在整個養老服務體系中必不可缺。隨著我國人均收入持續提升，必將帶來居民養老觀念的革新和支付能力的改善，市場需求從量變到質變的“拐點”或將在2025年前后出現。

“如今，越來越多險企入局，說明‘保險支付+醫養服務’模式漸被行業認可，并被市場檢驗?！碧┛到】诞a業投資控股有限公司相關負責人對記者表示。

“在養老保險領域，各方資本都在努力豐富養老服務內容，這也意味著該領域還是一個藍海?！贝蠹冶ｋU相關負責人表示。

長周期投資

考驗險企運營能力

盡管險企普遍看好養老社區投資前景，但多位業內人士表示，這是一項長周期投資，險企要高度重視成本管控，提升運營能力。

目前，險企投資養老社區有不同模式，有的采取自建社區的重資產模式，將投資商、開發商、運營商多種角色融為一體；也有的采取租賃物業進行改造等輕資產模式。隨著投資養老社區的逐漸深入，越來越多險企探索更多模式布局。

對此，中國太保相關負責人認為，滿足客戶高品質養老需求，需要重資產投入和專業化運營，但這種模式也面臨兩方面挑戰，一是戰略定力問題，做實業的周期非常長，若無長期主義信念，容易半途而廢。二是資源整合問題，在投資拿地、工程建設以及運營階段都需要強大的資源整合能力。通過租賃改建等方式取得養老物業，或者將運營服務外包等輕資產模式可以迅速擴張，但在滿足客戶需求方面有一定不確定性。

“從行業看，養老社區的運營和服務是長周期的，投資回收周期一般在15年至30年。根據太保家園各項目不同規模，一般而言，中小型項目可在3年至5年內實現運營端盈虧平衡，大項目則要5年至8年實現運營端盈虧平衡?！敝袊Ｏ嚓P負責人預計。

劉鑫認為，風險與挑戰主要有：第一，初期投入大、回報周期長、流動性差、整體回報水平不高，中短期可能難以貢獻投資收益，對保險公司的成本收益匹配可能帶來壓力；第二，部分業態較為早期，存在一定的投資風險和資產減值的可能性，拖累保險公司的整體投資收益；第三，償二代二期規則下，不屬于保險主業范圍內的股權投資資本消耗較大，尤其非保險子公司需按100%計提最低資本，這客觀上也是保險公司開展相關投資的挑戰。

事實上，部分險企已經意識到風險并總結出應對之策。大家保險認為，在實戰校驗過程中，公司重點打造三個能力：物業改造能力；護理、康復、醫療等運營服務能力；銷售能力。該公司表示，養老是個非常細致的產業，只有運營起來，才能夠真正發現它能否形成最優成本模型。

中國太保相關負責人則認為，太保家園在注重社區硬件品質的基礎上，重點布局三條產品線，“抓兩頭（低齡樂養和高齡康養）、促中間（中齡頤養）”。在運營過程中，高度重視成本管控。同時，還引入國際先進的養老品牌，合資成立養老企業管理公司，提升運營管理能力。

總體來看，不少險企仍在“摸索中前進”，一方面在逐步加大對養老社區的投資，另一方面也在持續探索降低運營成本的商業模式。養老社區作為不少頭部險企“押注”的重要方向，十幾年乃至二三十年后，其最終能否賺錢并賦能保險主業，既值得期待，也需要時間去驗證。