2024年伊始，金融支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面就迎來重磅利好。1月5日，《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》（即住房租賃“金融17條”）發(fā)布，至今已有10天。

有國有大行稱，后續(xù)將進一步落實住房租賃“金融17條”中的各項要求，做好相關(guān)金融服務。

全方位加大資金支持力度

2017年，住房和城鄉(xiāng)建設部等部門發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，明確提出“加大對租賃住房項目的信貸支持力度”。2018年，中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。相關(guān)利好政策接連出臺，對住房租賃行業(yè)發(fā)展起到了極大的推動促進作用。

“在此基礎上，住房租賃‘金融17條’提出的多元化投融資渠道，包括住房租賃貸款、企業(yè)債券、擔保債券、房地產(chǎn)投資信托基金等，不僅涵蓋了租賃住房投資、開發(fā)、運營、管理等全生命周期，且涉及銀行、資本市場等多元融資渠道，信貸、債券、信托基金等多層次融資工具，從全方位支持住房租賃市場發(fā)展。”方正證券研究所房地產(chǎn)首席分析師劉清海認為，目前，住房租賃市場的商業(yè)模式已初步跑通。

從目前我國住房租賃供應體系來看，已形成保障性租賃住房、市場化租賃住房“兩條腿”走路模式。

保障性租賃住房方面，從已上市的REITs來看，項目盈利情況良好。2023年上半年，華夏基金華潤有巢REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT以及華夏北京保障房REIT營業(yè)收入分別為3872.06萬元、2753.9萬元、3814.07萬元以及3631.16萬元，且完成高比例分紅。市場化租賃住房方面，據(jù)方正證券研究所數(shù)據(jù)顯示，頭部房企中，龍湖冠寓率先于2021年實現(xiàn)盈利，萬科泊寓也已自2023年6月份起單月利潤連續(xù)回正。

劉清海稱，以上數(shù)據(jù)表明，困擾租賃住房市場的盈利難題，已經(jīng)初步解決，可以承受市場化金融機構(gòu)提供的金融產(chǎn)品的融資成本。

事實上，在金融支持住房租賃市場發(fā)展方面，此前也有諸多嘗試。比如，為提高商業(yè)銀行在租賃住房方面貸款的積極性，2023年，央行專門設立“1000億元租賃住房貸款支持計劃”這一結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，用于引導工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等7家銀行為濟南、鄭州等試點城市住房租賃經(jīng)營主體收購存量住房提供資金支持。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前已有福州、濟南、天津、青島等4個城市共計獲得租賃住房貸款40.86億元。

住房租賃“金融17條”進一步提出，支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設貸款、團體購房貸款和經(jīng)營性貸款的投放。

建設銀行表示，后續(xù)將進一步落實住房租賃“金融17條”中的各項要求，做好住房租賃相關(guān)金融服務，支持培育多元化市場主體。同時，促進住房租賃與“三大工程”融合發(fā)展。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然在接受《證券日報》記者采訪時表示，總的來看，目前我國住房租賃市場在土地、金融、財稅、市場監(jiān)管等制度和政策方面已經(jīng)形成了與行業(yè)供給側(cè)改革相適配的體系，“融資渠道窄、融資成本高、融資方式錯配”的問題得到了緩解。本次住房租賃“金融17條”的出臺，將使得住房租賃市場資金面更充裕，這也意味著住房租賃企業(yè)在資金方面將獲得進一步支持，進而有效增加保障性住房供給。

或成新模式“破局”關(guān)鍵

加快住房租賃市場發(fā)展，特別是保障性租賃住房建設，是滿足多層次住房需求，建立“租購并舉”住房制度的重中之重。

據(jù)人力資源和社會保障部此前披露的數(shù)據(jù)，預計2023年，我國高校畢業(yè)生達到1158萬人。對于許多新市民、青年人來說，因工作年限較短、收入相對較少，只能通過租房來解決居住問題。

剛畢業(yè)不久、在北京東城區(qū)工作的徐先生表示，因為有著未來在北京買房的長遠計劃，因此租房時需要首先考慮租金，不僅有可能租到“老破小”房子，還經(jīng)常面臨“退租”風波，存在很大的不確定性。

作為保障和改善民生的重要舉措，我國加大了對于租賃住房的供給。數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間）。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，從2023年8月份起，已有多個省市陸續(xù)提前完成保障性租賃住房2023年度籌集任務，如江西、廣西等。另外，截至2023年10月底，上海籌集6.8萬套（間），2023年度目標完成率為90.7%。保障性租賃住房籌集建設穩(wěn)步推進。

2021年的中央經(jīng)濟工作會議首次提出房地產(chǎn)行業(yè)“探索新的發(fā)展模式”，從最近三年中央經(jīng)濟工作會議的相關(guān)表述來看，從“探索”到“推動”，再到2023年明確提出“完善相關(guān)基礎性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，不難看出，構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的進程正不斷向前推進，且方式逐漸明確，其中就包括加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。

從目前我國住房保障體系來看，保障性住房建設分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。

趙然認為，在未來的發(fā)展中，配租和配售之間的進一步融合也是值得深入探索的領域，涉及住房市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。在金融和財稅政策方面，如何有效銜接、協(xié)調(diào)配租和配售模式，以形成一個更加靈活、高效的保障性住房體系，是一個重要問題。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，總的來看，當前住房租賃行業(yè)支持政策主要以供給側(cè)為主，下一階段，政策面可探索在需求側(cè)進一步發(fā)力，推動住房租賃市場需求長期增長，如推進落實“租購同權(quán)”等。此外，政策端也可在提升租賃住房居住品質(zhì)、加強行業(yè)經(jīng)營秩序與租金監(jiān)管等維度入手，進一步優(yōu)化行業(yè)租住環(huán)境，提升租房者的認同感與安全感，推動住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。

保障性住房加快建設也是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型的體現(xiàn)，在趙然看來，這種轉(zhuǎn)變不僅有助于平衡市場供求，還能促進房地產(chǎn)市場健康、可持續(xù)發(fā)展。這也是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)涵。