財聯社1月31日訊開年以來，險資在大宗不動產交易市場持續發力、加碼投資。1月31日，友邦人壽公布，該公司已完成收購位于北京市朝陽區中央商務區（CBD）的辦公樓項目控股權。據悉，該公司以近24億元的總對價由凱德投資旗下公司收購該項目95%的股權，其投資項目的資金主要來源于保險責任準備金。

事實上，這只是險資加碼不動產投資的一個縮影。2023年以來，保險機構密集通過股權、物權等方式投資商業不動產項目，參與機構中不乏大型險企，也有中小型保險公司。

多位業內人士對財聯社記者表示，不少優質商業地產項目的租金回報相對穩定，與保險公司的資產負債期限相匹配，可以提升險資長期投資的收益穩健性。此外，受宏觀經濟波動加大與化解債務風險等因素的影響，部分房地產企業也愿意在價格方面讓步，令險資擁有較好的抄底投資機會。

友邦人壽再投24億布局不動產，以保險責任準備金購得北京凱德星貿95%股權

繼2023年初完成上海北外灘友邦金融中心綜合地產項目投資之后，友邦人壽再度進行直接地產收購。

1月31日，友邦人壽完成收購位于北京市朝陽區中央商務區（CBD）的辦公樓項目控股權，本次投資也是友邦人壽成立以來在北京的首個直接地產投資項目。

此次投資項目標的為位于北京朝陽區CBD的博瑞大廈A座，該物業以甲級寫字樓為主體，地上建筑面積為44759平方米，并已在近期完成資產改造升級，是北京核心地區具備稀缺性的優質地產投資標的。

據悉，友邦人壽以近24億元的總對價，由凱德投資旗下公司收購該項目95%的股權，此投資項目的資金主要來源于保險責任準備金。凱德投資旗下公司將持有剩余5%的股權并繼續負責項目后續的租賃、運營等資產管理工作。據悉，未來該項目將更名為“友邦金融中心”。

而早在2022年，友邦人壽就以50.3億元投得上海實森90%股權及其100%股東借款債權，從而獲得上海北外灘友邦金融中心地產項目。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，當前險資積極持有包括寫字樓在內的不動產項目，主要是因為寫字樓項目本身價值被低估。從險資投資的不動產來看，這些項目大多位于經濟發達城市的核心地段，資產質量較好，將為后續獲取長期穩定收益奠定基礎。

不動產未來投資收益率可觀，但險資投資占比仍然較低

事實上，無論是友邦人壽出手北京中央商務區的辦公樓項目，還是投資上海北外灘友邦金融中心綜合地產，這僅僅是險資加碼不動產的一個縮影。

據財聯社記者觀察，2023年以來，保險機構密集通過股權、物權等方式投資商業不動產項目，參與機構中不乏大型險企，也有中小型保險公司。

從大型險企看，近期新華保險與中金資本簽署有限合伙協議以共同設立基金。據悉，這只基金規模100億元，主要投向不動產領域，即以股權及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動產項目資產的被投資企業，為合伙人實現投資回報。

2023年9月，中國人壽以39億元對價接盤世茂集團珠海巨無霸綜合體項目。

從中小型險企來看，2023年10月，中郵人壽以42.56億元對價接手大悅城北京中糧置地項目；2023年12月，海保人壽披露信息，公司以物權方式投資武漢國采中心T4棟2-11層不動產項目，交易總價款為2.03億元。

業內人士分析，近兩年，一些房企為緩解公司流動性壓力，需要出售其不動產項目，險資這個時候投資大額不動產，在價格上會有一定的優勢。事實也的確如此，從出讓方來看，不少面臨現金流壓力的房企多將商辦資產擺上貨架。

“與房價下跌，地產公司價值縮水相比，一二線城市的核心商業資產租金回報率在上升，很多資產的凈回報率能達到5%-8%，甚至10%，相對穩健安全。”業內人士直言。

據國壽投資不動產投資事業部總經理李星幻等人著文稱，以2021年為基期的未來10年，隨著不動產市場周期探底以及資本市場長期流動性趨于寬松，預計投資性不動產整體投資收益率有望逐步恢復攀升至8%以上。永續來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預測分別為5.7%、6.5%和7.6%；二線城市分別為6.5%，5.9%和7.2%，按照國壽投資預測，未來不動產投資收益確實可觀。

值得注意的是，盡管未來收益率可觀，但與國際保險機構相比，我國險資不動產投資占比仍然較低。據了解，當前險資投資型不動產配置的金額雖然達到萬億級規模，但占比還不到4%，與國際同業平均10%的比例有較大差距。

ABS、REITs拓寬投資通道，險資2024年加碼不動產有望迎來熱潮

伴隨房地產行業進入深度調整期，并從增量時代邁向存量時代，險資的投資偏好也從公司債券、地產股票投資傾向不動產項目的物權投資。

業內人士預計，隨著險資對不動產投資價值認識的提升，以及自身資產配置需求，2024年險資對優質不動產的投資力度有望迎來熱潮。

一方面，不動產投資價值顯現，在險資資產配置中占據越來越重要的地位。面對房地產市場調整，以及二級市場波動，不動產投資可以優化資產配置結構，在一定程度對沖投資風險，更好地平衡收益與風險。

同時，不動產價格整體處于低位，疊加市場資產處置多，利好險資“抄底”，尋找優質項目投資機會，一些核心城市、核心區域、核心地段的高性價比項目仍將被擇優而入。

另一方面，險資獲準開展ABS及REITs業務，將進一步推動險資參與不動產投資。雖然當前ABS、公募REITs的整體市場規模相對有限，很難滿足險資大規模資產配置需求，但隨著未來政策對底層資產類型的不斷擴容，市場規模發展潛力巨大。

“總體來看，險資投資不動產熱潮具備持續的動力，但也不能忽視部分業態經營承壓的現狀，在不動產項目選擇上要尤為謹慎，多加考量，合理適度控制配置比例。此外，獲準險資也可積極抓住ABS、REITs的先發優勢進行資產配置。”上述人士表示。