一些此前被捂盤惜售的優質不動產，正悄然流向市場，轉而被手上資金“彈藥”充足、眼光挑剔的保險資金盯上。“寸土寸金”的北京朝陽區CBD，又多了一家險資“房東”。

1月31日，友邦人壽保險有限公司（以下簡稱“友邦人壽”）以24億元的總對價收購北京朝陽區（CBD）的“凱德·星貿”項目控股權，繼去年初50.3億元拿下上海北外灘金融中心地標項目后，又一次地產項目直投。

這僅是近兩年險資在大宗不動產市場頻繁出手的縮影。從北京、上海等超一線城市，再到合肥、武漢、珠海、南京、昆明等一二線城市，從商辦寫字樓到物流和產業園區，買家中都有險資身影。

一方面，受制于房地產行業現狀，開發商和業主出于套現需求，部分優質資產被擺上臺面，估值下行到相對低位，可談、可售，給險資進場“抄底”提供了選擇和機會。另一方面，在利率中樞下移以及權益市場持續低位震蕩的行情下，險資面臨一定的“資產荒”壓力。隨著優質非標資產的到期，增厚投資收益、拉長資產久期是資產端迫切的需求。具有較理想的投資安全邊界，同時可以形成穩定的投資回報的不動產項目，成為增配的選擇。

入場“抄底”好時機？

這是友邦人壽最近一年的第二次出手。2023年初，友邦人壽斥資50.3億元完成上海北外灘金融中心綜合地產項目。該項目建成后，預計將營造出一個以藝術表演、辦公及特色商業為基本業態群的區域地標文化產業聚集地。

此次友邦人壽收購的項目，則位于北京朝陽區CBD的博瑞大廈A座，該物業以甲級寫字樓為主體，地上建筑面積為44759平方米，近期已經完成資產升級改造，屬于北京核心地區的優質地產投資標的。

公司以近24億元的總對價由凱德投資旗下公司收購該項目95%的股權，投資項目的資金主要來源于保險責任準備金。凱德投資旗下公司持有剩余5%的股權并繼續負責項目后續的租賃、運營等資產管理工作。未來，該項目將從“凱德·星貿”更名為“友邦金融中心”。

據藍鯨財經記者觀察，近幾年保險公司對大宗不動產青睞有加。

譬如，2023年1月，利安人壽8億元收購合肥華潤大廈東塔樓，這是合肥唯一一幢單一業權甲級寫字樓，處于核心地帶。5月，上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場、上海周浦萬達廣場先后出售給了大家保險。9月，中郵保險42.56億元受讓西單大悅城掛牌轉讓的“中糧·置地廣場”項目。同期，世茂珠海綜合體以總對價39.1億元轉讓至國壽系公司，該項目包括酒店式寫字樓、商業物業、酒店及展會中心。12月，海保人壽以物權方式投資武漢國采中心T4棟2-11層不動產項目，交易總價款為2.03億元。

今年初，平安人壽一次性披露投資4個產業園區不動產項目，包括上海東方萬國項目、上海弘源科創項目、北京弘源國際項目、北京弘源新時代項目，累計出資約61.58億元。

“險資投資不動產的熱度，并不是近幾年才開始的，至少持續了15年甚至更長時間。可以看到，像CBD、金融街等核心商務區那些昂貴的地標及商辦資產，不少業主就是保險公司。只不過在疫情前很長一段時間，商辦市場和住宅市場發展形勢都較好，火熱繁榮之下，險資的購買力和影響力并沒有凸顯出來，直至后疫情時代，市場進入到相對暗淡的下行周期，才使得險資購置不動產的動作更為明顯。”第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想在接受藍鯨財經記者采訪時指出。

多位市場人士亦向藍鯨財經表示，除了北京、上海等超一線城市，險資也在對一二線城市的優質區域的優質資產加碼，配置節奏和力度只是隨著行業周期出現時段的波動，或快或緩，但優質不動產一向是險資配置的重要領域。

除了一些優質的寫字樓、商業綜合體等傳統的物業類型，物流倉儲、產業園區、養老地產、保障性租賃住房等新興投資物業類型，都是險資的目標。

“現在是入場的好時機。”李想給出自己的判斷：“當前，房地產行業仍然處在比較艱難的時期，一些優質資產的估值已經下滑到相對低位。在市場行情處于火熱的上行周期時，那些好項目的開發商或者業主是不會放盤賣掉的，更多的是‘捂盤惜售’。但受制于現狀，一些開發商不得不掏出自己的‘壓箱家底’來套現，部分優質資產已經流入到市場，可談、可售，這就給險資進場提供了便利，說直白點就是抓住抄底時機。”

險資不會隨意“買買買”

盡管如此，險資并不是隨意“買買買”，寧可買少，也不會輕易出手。

一位地產研究人士告訴藍鯨財經記者，從其自身的從業感受來看，險資雖然長期關注國內優質的不動產資源，但現在對項目甄別的嚴苛程度是越來越明顯的，“已經不會像以前那樣買。市場上行周期時，基本上，買就不會錯。但現在不確定性風險還是存在的，險資這類機構投資者，選擇潛在可購資產時，偏好選擇最優質最有保障的資產來進行收購。”

“資金避險情緒升溫，我們寧可收益率低點，也要穩”，一位保險公司投資人士亦表示。

在目前利率中樞下移及權益市場持續低位震蕩的行情下，險資面臨一定的“資產荒”壓力。隨著優質非標資產的到期，增厚投資收益、拉長資產久期是保險行業資產端迫切的需求。因此，險資進一步加大一線城市的商業地產、養康產業、產業園區等領域投資，在整體風險可控的背景下拉長投資期限、降低利率波動風險、獲取穩定現金流。

一位機構人士亦向藍鯨財經表示，不動產投資對于保險資金來說，是介于股票、債券之間具有長久期、抗通脹特征的一類資產，具有較理想的投資安全邊界，同時可以形成穩定的投資回報。保險資金加碼購置不動產，也是避險情緒驅動下，尋找機會。

“這些潛在的投資標的都有一個非常重要的特征，即能夠貢獻穩定的租金收益并形成長期的現金流，即使整個資產的價值增長相對緩慢，但具有長期穩定的收益和抗通脹能力，這與險資的把控投資風險的要求高度匹配。核心城市、核心區域、核心地段的高性價比項目，是險資配置資產、平衡收益與風險比較常見的選擇。”李想說道。

據介紹，以北京標準甲級寫字樓為例，項目的投資回報率大概在4%-4.5%左右，不同區域、不同品質的項目有所差異，如果操盤經驗比較豐富，項目盤活之后，除了保值增值，還能形成穩定的回報。

除了眼前可預估的這部分，升值、賦能的想象空間，也直接或間接鼓勵險資看項目、買項目。當前的時間點比較微妙，針對房地產行業的多輪利好政策，有望進一步支持行業復蘇，若是把握好節奏、恰好踩中觸底反彈過程中的最低點，在低谷期抄底買入了一些好項目，“未來五到十年，整個項目的價值、租金收益不斷修復，正好符合正向預期。”

國壽投資不動產投資事業部總經理李星幻等人著文稱，以2021年為基期的未來10年，隨著不動產市場周期探底以及資本市場長期流動性趨于寬松，預計投資性不動產整體投資收益率（凈運營收益率和資產增值收益率之和）有望逐步恢復攀升至8%以上。更遠期來看，投資一線城市的辦公、零售和物流項目的全投資收益率預測分別為5.7%、6.5%和7.6%。

未來險資投資不動產的熱度能否得以延續？數位受訪人士給出了確定的答案，與國際保險機構相比，國內險資投資不動產的整體占比仍在較低水平，占比不到5%，遠低于國際平均10%的水平，增配或是大趨勢。

李星幻等人建議，保險機構可采用“2+1”的不動產配置策略：“2”是積極配置新型基礎設施類資產，提升不動產組合收益水平；同時，防御性配置傳統不動產——以固定收益為主，嚴格把控風險，實現不動產組合的基礎配置規模。“+1”是把握特殊投資機遇，多策略投資于有穩健現金流、區位核心的強資產。（李丹萍高穎琪）