證券時(shí)報(bào)記者李小平

被譽(yù)為“世界超市”的義烏市場(chǎng)，正迸發(fā)出前所未有的活力。今年前2月，義烏市進(jìn)出口總值達(dá)1166億元，同比增長(zhǎng)47.3%。

伴隨著市場(chǎng)的繁榮，時(shí)隔10余年后，投資者也終于盼到了小商品城（600415）漲租的通知。

　　租金已上浮5.5%

并預(yù)計(jì)再漲

4月16日晚，小商品城披露2023年年報(bào)，公司去年實(shí)現(xiàn)營收112.99億元，同比增長(zhǎng)48.3%；歸母凈利潤(rùn)26.76億元，同比增長(zhǎng)142.25%；基本每股收益0.49元；擬每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利2元（含稅）。

同時(shí)，小商品城表示，公司計(jì)劃從2024年起三年內(nèi)，以現(xiàn)金方式分配利潤(rùn)的比例不斷提高；同時(shí)，通過股權(quán)激勵(lì)等方式，構(gòu)建和完善公司的長(zhǎng)期激勵(lì)與約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公司、員工和股東的多贏。

除了亮麗的成績(jī)單，小商品城關(guān)于市場(chǎng)商位租金調(diào)整的披露，格外引人注目。

年報(bào)顯示，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，租金價(jià)格體系的合理性對(duì)于市場(chǎng)的健康發(fā)展至關(guān)重要。為了更好地適應(yīng)市場(chǎng)變化，促進(jìn)各行業(yè)的均衡發(fā)展，公司結(jié)合義烏指數(shù)，建立了一套行業(yè)評(píng)價(jià)體系。

該體系通過引入我國GDP增長(zhǎng)率、市場(chǎng)化租金價(jià)格的波動(dòng)情況、市場(chǎng)景氣指數(shù)、市場(chǎng)商品價(jià)格指數(shù)、行業(yè)景氣度指數(shù)以及區(qū)塊繁榮度指數(shù)等指標(biāo)，構(gòu)建了一個(gè)商位租金差異化定價(jià)模型。

根據(jù)上述定價(jià)模型，報(bào)告期末小商品城已對(duì)市場(chǎng)到期商位的租金進(jìn)行調(diào)整，租金平均上浮5.5%，預(yù)計(jì)未來三年增長(zhǎng)率將不低于5%。

梳理公告可以發(fā)現(xiàn)，這也是小商品城時(shí)隔10余年后，首次通過公告的方式宣布漲租。2012年，小商品城先后對(duì)義烏國際商貿(mào)城一、二、三區(qū)進(jìn)行了一輪價(jià)格上調(diào)。但當(dāng)時(shí)租金的平均漲幅，小商品城未在公告說明。

不過，根據(jù)海通證券當(dāng)年研報(bào)測(cè)算，按照一、二、三區(qū)市場(chǎng)新租金下測(cè)算，合計(jì)可為小商品城帶來15297萬元增量收入，按70%轉(zhuǎn)化為凈利潤(rùn)計(jì)算，可增厚凈利潤(rùn)10708萬元。

小商品城是義烏市場(chǎng)的主要經(jīng)營者，旗下?lián)碛辛x烏國際商貿(mào)城、賓王市場(chǎng)、篁園市場(chǎng)、義西生產(chǎn)資料市場(chǎng)等，經(jīng)營商鋪多達(dá)7.5萬個(gè)。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，小商品城市場(chǎng)經(jīng)營的收入為30.74億元，占收入比例27.21%，僅次于商品銷售67.91億元的營收。不過，盈利方面，市場(chǎng)營收的毛利率為71.83%，遠(yuǎn)高于商品銷售0.5%的毛利率。所以，租金也是公司利潤(rùn)的最重要來源。

　　為何漲租？

近年來，隨著電商經(jīng)濟(jì)的快速崛起，傳統(tǒng)的實(shí)體市場(chǎng)受到了較大的沖擊，降租、退租屢見不鮮。此次小商品城的漲租行為，恐怕超出了很多投資者的預(yù)期。

就租金調(diào)整的事項(xiàng)，證券時(shí)報(bào)記者從小商品城相關(guān)負(fù)責(zé)人獲悉，目前，義烏國際商貿(mào)城租金一、二級(jí)的價(jià)差是客觀存在的，公司推動(dòng)租金調(diào)整，有幾方面的考慮：

一是期望通過租金的調(diào)整帶來更多有價(jià)值的服務(wù)，提升經(jīng)營戶的獲得感，帶動(dòng)傳統(tǒng)外貿(mào)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，反哺市場(chǎng)，促進(jìn)義烏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，推動(dòng)市場(chǎng)長(zhǎng)期的繁榮與穩(wěn)定。

二是五代市場(chǎng)建設(shè)經(jīng)營二十多年以來，物業(yè)、水電費(fèi)、人工等各項(xiàng)經(jīng)營成本發(fā)生了很大的變化，公司一直也是隨行就市。租金的調(diào)整可以更好地發(fā)揮義烏“市場(chǎng)晴雨表”的作用，幫助政府和市場(chǎng)參與者更好地理解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為政策制定和投資決策提供依據(jù)。

實(shí)際上，小商品城漲租的底氣，也與當(dāng)前義烏市場(chǎng)高景氣度不無關(guān)系。

義烏海關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年1至2月，義烏市進(jìn)出口總值達(dá)1166億元，同比增長(zhǎng)47.3%；其中出口1027.7億元，增長(zhǎng)41%；進(jìn)口138.3億元，增長(zhǎng)119.9%。

具體來說，今年1至2月，義烏對(duì)非洲、拉丁美洲和東盟分別進(jìn)出口218.8億元、186.2億元、119.1億元，同比分別增長(zhǎng)60%、68.2%、54.1%。對(duì)印度、沙特阿拉伯分別進(jìn)出口69.2億元、36.2億元，同比分別增長(zhǎng)52.5%、52.6%。同期，對(duì)共建“一帶一路”國家合計(jì)進(jìn)出口759.3億元，同比增長(zhǎng)56.6%，占同期義烏市進(jìn)出口總值的65.1%，拉動(dòng)義烏市進(jìn)出口增長(zhǎng)34.7個(gè)百分點(diǎn)。

同日晚間，小商品城披露的2024年一季報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，義烏國際商貿(mào)城日均客流量超21萬人次，日均外商3523人，同比增長(zhǎng)160.2%，日均車流量99514車次，同比增長(zhǎng)6.8%，景氣度高于2019年及2023年同期水平。

小商品城還指出，2024年，全球政治和體育盛事的舉辦為義烏市場(chǎng)帶來了新的機(jī)遇。隨著80多個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)行大選，以及巴黎奧運(yùn)會(huì)、歐洲杯等大型賽事的舉辦，部分地區(qū)的外貿(mào)訂單需求激增，市場(chǎng)經(jīng)營戶的信心增強(qiáng)。

曾減免租金

為企業(yè)減負(fù)

繁榮市場(chǎng)，對(duì)小商品城，乃至當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)至關(guān)重要。近年來，小商品城多措并舉，不斷推動(dòng)義烏市場(chǎng)的繁榮和升級(jí)。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，義烏市的進(jìn)出口總值達(dá)到5660.5億元人民幣，同比增長(zhǎng)18.2%。其中，出口首次突破5000億元大關(guān)，達(dá)到5005.7億元，同比增長(zhǎng)16.0%，創(chuàng)下歷史新高。

值得一提的是，在經(jīng)營戶們遇到困難的時(shí)期，小商品城還曾多次減免租金。

譬如，2022年11月，經(jīng)過三年的疫情沖擊，義烏市場(chǎng)的很多經(jīng)營戶們遇到困難，在此背景之下，小商品城與市場(chǎng)經(jīng)營戶們風(fēng)雨同舟，對(duì)所屬房屋（商位）使用權(quán)人且為小微企業(yè)或個(gè)體工商戶的給予減免2022年6個(gè)月租金。

據(jù)當(dāng)時(shí)的減免公告，經(jīng)測(cè)算，此次減免租金預(yù)計(jì)減少小商品城2022年度營業(yè)收入約10億元（最終金額以年度審計(jì)為準(zhǔn)），約占公司2021年度營業(yè)收入60.34億元的17%，預(yù)計(jì)影響公司2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約7億元（最終金額以年度審計(jì)為準(zhǔn)），約占2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.34億元的52%，約占2022年前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)16.2億元的43%。

2014年4月，小商品城為促進(jìn)義烏國際商貿(mào)城五區(qū)、篁園市場(chǎng)繁榮，根據(jù)前期調(diào)研結(jié)果，對(duì)市場(chǎng)租金進(jìn)行了調(diào)整。經(jīng)測(cè)算，續(xù)租后國際商貿(mào)城五區(qū)市場(chǎng)和篁園服裝市場(chǎng)年租金收入下降1.8億元。

2013年9月，小商品城調(diào)整義烏國際商貿(mào)城四區(qū)租金，經(jīng)測(cè)算，續(xù)租后四區(qū)年租金與2008~2010年相比下調(diào)1.59億元，與2011~2012年享受補(bǔ)助后相比下調(diào)3203.59萬元。