記者梁寶欣李貝貝深圳報(bào)道

觀點(diǎn)指數(shù)研究院指出，2023年，宏觀環(huán)境以及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然給物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來了壓力，在增量放緩、存量競爭日趨激烈的環(huán)境下，物企正視自身能力，擁抱變化，以品質(zhì)服務(wù)為抓手，在規(guī)模擴(kuò)張上取得了進(jìn)展。

如今，大部分物企的發(fā)展方向已由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向聚焦品質(zhì)服務(wù)，此外，探索多極賽道也開始成為物企新的前行方向。

值得一提的是，永升服務(wù)集團(tuán)有限公司首席數(shù)據(jù)官李川在2024觀點(diǎn)物業(yè)大會上表示，“前兩年很多物業(yè)公司通過收并購快速拓展了規(guī)模，這兩年如果效率沒有提升，反而會變成它的瓶頸。”

4月11日下午，由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)舉辦的2024觀點(diǎn)物業(yè)大會在深圳成功舉行。

數(shù)字化結(jié)合品質(zhì)運(yùn)營

觀點(diǎn)指數(shù)研究院在《卓越指數(shù).2024物業(yè)服務(wù)卓越表現(xiàn)報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)中指出，目前整體增量放緩已是行業(yè)共識，也基于此，大多物企在近些年開始調(diào)整自己的運(yùn)營策略。具體包括進(jìn)行市場化擴(kuò)張，發(fā)力新的賽道，競爭非住業(yè)態(tài)；強(qiáng)調(diào)回歸品質(zhì)服務(wù)，重視品牌建設(shè)，尋求更長期穩(wěn)定的發(fā)展；以科技賦能實(shí)現(xiàn)降本增效，進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

其中，在數(shù)字化方面，永升服務(wù)集團(tuán)有限公司首席數(shù)據(jù)官李川在會上就提到，雖然這兩年投入了很多信息化的系統(tǒng)，但品質(zhì)服務(wù)的正循環(huán)這個(gè)底層邏輯沒有變。比如很多收繳率高的項(xiàng)目，并不是它的園區(qū)有多美麗，而是管家的從業(yè)時(shí)間很長，一些管家在這個(gè)項(xiàng)目上待了可能10年以上的時(shí)間，認(rèn)識每個(gè)業(yè)主，能夠跟每個(gè)業(yè)主連接，他的半年收繳率可能達(dá)到99%。

“所以我們的切入點(diǎn)還是怎么服務(wù)人。我們的人指兩類，一類是我們的客戶，一類是員工。”李川透露，永升服務(wù)這兩年越來越關(guān)注一線員工，希望員工在項(xiàng)目上待的時(shí)間更長，員工跟業(yè)主接觸較多，業(yè)主滿意度也較高，收繳率也會變得更高，“這是我們的底層邏輯”。

而在李川看來，數(shù)字化在品質(zhì)正循環(huán)中要解決的問題，就是怎么通過數(shù)據(jù)來度量滿意度這些核心指標(biāo)，真正打造供給端以及服務(wù)的線下入口，“在數(shù)字化的變化方面，更多是希望能把我們的供給側(cè)能力不斷做提升”。

李川還表示，品質(zhì)服務(wù)之于規(guī)模擴(kuò)張，前者可以帶來效益、效益帶來規(guī)模、規(guī)模帶來效益，形成品質(zhì)正循環(huán)，而單純的規(guī)模發(fā)展沒法直接帶來效益——“前兩年很多物業(yè)公司通過收并購快速拓展了規(guī)模，這兩年如果效率沒有提升，反而會變成它的瓶頸。”

萬物云智能物聯(lián)管理合伙人夏明超同樣在會上提到物業(yè)服務(wù)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型，且同樣關(guān)心如何解決人在運(yùn)用這些數(shù)字平臺時(shí)的實(shí)際問題。

夏明超表示，今天數(shù)字化這件事情已經(jīng)擋不住了，如果不做平臺，人行、車行、道閘、人臉、門禁、數(shù)字維保、勞動力管理等等天然在一起的系統(tǒng)，就會互相打架。而且“現(xiàn)在系統(tǒng)越多，屏幕越多，這么多功能在上面，安保人員、管理人員在控制中心是看不過來這些屏幕的，所以需要有一個(gè)平臺，把這些系統(tǒng)打通，然后把算法儲存在里面……這樣能夠最快解決問題，也能最高效地解決問題。”

夏明超說，萬物云這些年一直走在數(shù)字化轉(zhuǎn)型道路上，不停地往前想，因?yàn)槲飿I(yè)管理是一個(gè)經(jīng)營性的業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)可能要服務(wù)10年、20年、50年。因此，“今天做數(shù)字化轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型完了并不重要，重要的是后期的運(yùn)營。”

此外，夏明超還補(bǔ)充道，數(shù)字化轉(zhuǎn)型不僅是在最后運(yùn)營階段的轉(zhuǎn)型，在項(xiàng)目交付的時(shí)候，在交付階段、建設(shè)階段，轉(zhuǎn)型這件事情也尤為重要。

布局多極賽道

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，對物企來說，強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量、市場化、獨(dú)立化發(fā)展的時(shí)代已然來臨。新的賽道成為發(fā)力的重點(diǎn)，商業(yè)運(yùn)營、城市服務(wù)、智慧科技應(yīng)用、增值服務(wù)、非住物業(yè)管理、IFM(設(shè)施管理)、資產(chǎn)增值、內(nèi)部管理和服務(wù)力提升等潮流涌起，也對應(yīng)提高了專業(yè)化要求，這給物企擴(kuò)展服務(wù)深度與廣度帶來機(jī)遇。目前各企業(yè)關(guān)注點(diǎn)有所不同，未來細(xì)分領(lǐng)域或?qū)⒊霈F(xiàn)佼佼者。

在分析資管物業(yè)如何提升物管價(jià)值方面，保利商業(yè)物業(yè)總經(jīng)理黃巧生在會上指出，從宏觀來講，每個(gè)企業(yè)都要把自己的企業(yè)放在產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)的一個(gè)環(huán)節(jié)中考慮，要為客戶創(chuàng)造價(jià)值，要有自己的核心競爭力，幫助客戶的資產(chǎn)保值增值；從中觀的角度，資管要做資產(chǎn)全流程的參與策劃，從資產(chǎn)的選址開始，到產(chǎn)品的規(guī)劃，然后到籌開，再到正常的運(yùn)營，最后還必須幫助資產(chǎn)方完成證券化的退出。

“微觀層面，保利商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品優(yōu)勢更多的是資管+物管+企業(yè)服務(wù)一體化，但是這種優(yōu)勢真正要落地，是需要我們和資產(chǎn)方、資本方一起來做這件事。”黃巧生說道。

中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理曾益明則從城市服務(wù)方面出發(fā)，指出，城市服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)該是包括小區(qū)圍墻以外的所有城市空間的服務(wù)，而未來在城市服務(wù)領(lǐng)域里有怎樣的發(fā)展或者突破、如何具備新的外延和拓展，則需要結(jié)合企業(yè)自身的能力去做出差異化。

據(jù)了解，城市服務(wù)是隨著公服市場化改革推進(jìn)而開辟的新賽道，主要指企業(yè)承接政府綜合性需求，對整個(gè)城市公共空間進(jìn)行統(tǒng)籌、運(yùn)營和管理的過程。

而觀點(diǎn)指數(shù)研究院在《報(bào)告》中指出，大型央、國企背景的物企在城市服務(wù)領(lǐng)域具備天然優(yōu)勢。主要是部分城市服務(wù)不僅承擔(dān)著日常城市治理的職能，在特殊情況下還需配合政府的緊急調(diào)度，這使得政府在招標(biāo)過程中較為看重企業(yè)的背景。

此外，值得一提的是，停車服務(wù)也是物業(yè)行業(yè)多元化發(fā)展的方向之一。像深圳恒車通停車服務(wù)有限公司總經(jīng)理?xiàng)罱ㄜ娺@兩年做的，就是聚焦如何通過停車服務(wù)為甲方進(jìn)行資產(chǎn)增值。在他看來，車位是被嚴(yán)重低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

楊建軍指出，從需求、獨(dú)立市場等客觀的維度看，車位在當(dāng)下是一個(gè)非常好的投資標(biāo)的，因?yàn)樗邆洳粍赢a(chǎn)的所有的先天優(yōu)勢以及幾個(gè)能夠做大做強(qiáng)的特定因素。首先是它具備可以被壟斷市場的能力，它是獨(dú)立市場、自主定價(jià)，完全具備成為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的核心要素。同時(shí)，在疫情后時(shí)代，相對寫字樓、商鋪等不動產(chǎn)投資，車位投資的風(fēng)險(xiǎn)是相對穩(wěn)健的。“它有一個(gè)優(yōu)勢就是被動收益，當(dāng)我們持有一個(gè)車位之后，有人會來停我就有收益，不需要我們主動找租客。”

好的投資標(biāo)的卻被嚴(yán)重低估，原因是車位定價(jià)策略的錯誤和收益偏低，對此，楊建軍在思考，能不能專門做車位資產(chǎn)的經(jīng)營管理，讓每個(gè)車位的收益都得到提升的問題。

“將每個(gè)車位都數(shù)字化之后，通過獨(dú)立的數(shù)字化標(biāo)識，每一個(gè)車位就能被獨(dú)立定價(jià)，車位就能夠通過平臺被獨(dú)立地交易，這個(gè)交易包括買賣、租賃、分時(shí)租賃、共享停車等等。當(dāng)車位能夠流動起來，這種自由的交易是能夠讓這個(gè)資產(chǎn)獲得增值的。”楊建軍說。