2023年，房地產市場整體仍處于調整通道，監管部門和各地政府持續優化樓市政策，房地產企業資金支持力度亦在不斷跟進，如推進“金融16條”、“三支箭”等政策落實，證監會啟動不動產私募投資基金試點等；10月末中央金融工作會議強調“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”，隨后多部委積極落實相關舉措，2024年以來，城市房地產融資協調機制加快建立，成為支持房企融資的重要方式。與此同時，中央明確房地產市場供求關系發生重大變化，行業也在加速構建房地產發展新模式。

如今，新的投資策略與行業角色正在悄然顯現。一方面，持有型資產投資的價值洼地逐漸突顯，為投資者帶來了前所未有的機遇；另一方面，房地產服務企業正積極轉型，擔當起盤活市場沉寂資產、破解項目困局的重要角色。為此，同策集團副總經理張任遠先生接受房天下專訪，共同深入探討這一背景下的應對策略，把握房地產市場的新一輪變革脈搏。

近兩年房地產行業持續調整、增量放緩，從優化調整投資策略角度出發，目前可行的投資機會是什么？

鑒于當前行業形勢，我看好持有型資產投資。在過去住宅地產快速擴張階段，持有型資產相較于住宅型資產，回報率偏低且資產估值普遍偏高，導致投資者難以尋找到合適的投資項目。隨著本輪行業調整，房地產市場價格整體下滑，不僅體現在住宅資產價值上，持有型資產的價值縮水更為顯著，可能由原本的100元價值下降至70元或更低。這種價格回調使得持有型資產的成本優勢凸顯出來，同時降低了其購入門檻。

此外，在市場下行周期中，銀行等金融機構提供的杠桿成本也有所下降，進一步增強了持有型資產投資的吸引力。因此，在資產價格調整和融資條件改善的雙重利好下，持有型房地產投資的可行性得到了顯著增強，為投資者提供了較為理想的入場時機和潛在的投資機會。同時，REITs市場逐步發展，帶來更豐富的退出手段，如類REITs，公募REITs，海外REITs，及其它ABS產品。

從投資角度出發，持有型資產的投資運營在哪個領域更具競爭優勢？

我本人較為看好養老產業。目前一線城市的居民收入水平已達到較高水平，且老齡人口比例尤為突出，（截止2022年12月底，上海市戶籍老年人中，60歲以上人口553.66萬人，占總人口的36.8%）表明老年人口基數龐大。

值得注意的是，上海市區退休人員的平均退休金數額具有較強的經濟支撐力，這意味著龐大的老年群體對于養老底層服務有著剛性需求。在宏觀經濟存在不確定因素時，諸如娛樂消費如觀影、租房品質等都可能受到波動，無論是為了自己還是父母，養老問題始終是一個剛需，這種需求的剛性特質在經濟波動中表現得尤為明顯。

同策集團在過去的九年里深耕養老品牌——慧享福，起步于社區嵌入式養老模式，并逐漸擴展業務規模。目前，同策集團已在養老產業積累了豐富的經驗和成熟的運營體系。鑒于我對其深入了解，包括熟知其經過長期實踐檢驗且穩固的財務模型，以及其擁有專業高效的運營團隊，這些都構成了堅實的基礎。在資產價值評估、運營方案制定以及未來可能的合作運營方面，慧享福的優勢為我在養老領域的投資決策提供了有力的支持。

隨著投資環境的變化及市場持續下行的壓力導致房企面對流動性壓力服務商如何發揮關鍵作用，深度介入困境項目以助力房企化解危機并優化資產價值？

作為一家擁有近十年服務經驗的金融咨詢服務機構，同策金融長期致力于協助金融機構處理復雜紓困場景。在許多情況下，債務人因種種原因喪失正常運作能力，隨著法律程序的推進，債權人被動或主動地接管項目控制權。此時，債權人面臨的挑戰在于，原有開發商團隊無法繼續有效管理，而接手的項目雖在產業層面仍具生命力，亟需挖掘其最大化的產業價值，不論最終償債率如何提升，首要目標都是盡可能提高償債額度。為此，同策金融積極整合涵蓋開發、工程建設等相關合作伙伴資源，共同服務于面臨困境的金融機構，填補其在失去原產業伙伴后留下的空缺。

現代紓困項目中，持有型資產占據極高比例，且往往是導致項目陷入紓困狀態的核心因素，這就對我們提出了更高的運營服務要求。不同于簡單的散售策略，我們致力于通過提升資產租金收益來實現資產盤活，首先確保穩定的現金流，進而依托租金收益探索整售或其他退出路徑。項目中可能涉及辦公、商業、酒店等多種業態，我們需要精準定位，找到適宜的空間業態組合，并引入專業的運營團隊，以提升客戶的運營價值。