中信證券研報(bào)表示，政策正在不斷發(fā)力，鼓勵(lì)改善性需求。從市場(chǎng)先行指標(biāo)看，我們判斷核心城市房價(jià)有望在二季度趨穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)鏈也隨之望進(jìn)入結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇階段。當(dāng)然，我們認(rèn)為本輪周期和歷史不同，房價(jià)趨穩(wěn)伴隨著供給側(cè)的繼續(xù)收縮，和營建投資相關(guān)的企業(yè)在業(yè)務(wù)開展上仍然困難重重。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重心已經(jīng)轉(zhuǎn)向了空間消費(fèi)，即關(guān)于房屋流轉(zhuǎn)、運(yùn)營、裝修等生意可能顯示出長久的競(jìng)爭(zhēng)力。

全文如下

地產(chǎn)｜按揭利率下行，鼓勵(lì)賣舊買新

我們認(rèn)為，政策正在不斷發(fā)力，鼓勵(lì)改善性需求。從市場(chǎng)先行指標(biāo)看，我們判斷核心城市房價(jià)有望在二季度趨穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)鏈也隨之望進(jìn)入結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇階段。當(dāng)然，我們認(rèn)為本輪周期和歷史不同，房價(jià)趨穩(wěn)伴隨著供給側(cè)的繼續(xù)收縮，和營建投資相關(guān)的企業(yè)在業(yè)務(wù)開展上仍然困難重重。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重心已經(jīng)轉(zhuǎn)向了空間消費(fèi)，即關(guān)于房屋流轉(zhuǎn)、運(yùn)營、裝修等生意可能顯示出長久的競(jìng)爭(zhēng)力。

▍市場(chǎng)基本面在一季度繼續(xù)下行，但近期開始有趨穩(wěn)跡象。

2024年1-3月，我們跟蹤的42個(gè)樣本城市新房網(wǎng)簽累計(jì)套數(shù)同比下降59%，14個(gè)樣本城市二手房網(wǎng)簽累計(jì)套數(shù)同比下滑22%，其中3月單月新房和二手房網(wǎng)簽套數(shù)同比分別下滑44%和32%。根據(jù)億翰數(shù)據(jù)，我們統(tǒng)計(jì)的15家樣本開發(fā)企業(yè)2024年1-3月累計(jì)銷售金額同比下滑47%，累計(jì)銷售面積同比下滑50%，其中3月單月樣本企業(yè)銷售金額和銷售面積同比分別下滑43%和48%。據(jù)緯房研究院統(tǒng)計(jì)，3月15日相較2月末，90個(gè)樣本城市房價(jià)平均下降0.61%，其中一線、二線、三四線城市分別下降0.65%、0.67%和0.58%。不過，3月下半月開始市場(chǎng)也呈現(xiàn)一些邊際趨穩(wěn)的跡象，尤其是上海和深圳等地的二手銷售明顯復(fù)蘇，看房人群有所增長，經(jīng)紀(jì)人信心也有所恢復(fù)。

▍庫存壓力不斷增大，政策支持才能擺脫惡性循環(huán)。

現(xiàn)房待售庫存不斷增加。到2023年年底，已經(jīng)披露年報(bào)的A股大市值房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨中開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到3318億元，同比增長10.7%；占存貨比例21.1%，占比提升了5.1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前，現(xiàn)房庫存一般都是被動(dòng)形成的，是預(yù)售遲遲不能達(dá)成預(yù)期的產(chǎn)物，也是最難去化的一部分庫存。現(xiàn)房庫存的積壓加重了房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的預(yù)期，而房價(jià)下行反過來又影響庫存的去化。如果沒有外力，行業(yè)可能會(huì)陷入預(yù)期自我實(shí)現(xiàn)的惡性循環(huán)。政策發(fā)力支持需求，行業(yè)才有可能從惡性循環(huán)中走出來。

▍按揭貸款利率下限逐漸退出歷史舞臺(tái)。

近期，青島、贛州、潮州、汕尾等多地取消了按揭貸款利率下限。值得關(guān)注的是，中新網(wǎng)等媒體稱，盡管此前石家莊出臺(tái)了上調(diào)按揭貸款利率下限的文件，但實(shí)際執(zhí)行中，石家莊銀行稱不會(huì)上調(diào)此前的按揭貸款利率定價(jià)。總體來看，對(duì)首套房的按揭貸款利率下限規(guī)定，是房價(jià)上漲過快的產(chǎn)物，起到了個(gè)人信貸抑制的作用。長期來看，我們認(rèn)為這類需求抑制政策會(huì)逐漸退出歷史舞臺(tái)，按揭貸款利率還有下降的空間。

▍“賣舊買新，以舊換新”的住房回購方案考驗(yàn)地方財(cái)力，但確實(shí)也有利于預(yù)期邊際改善。

鄭州發(fā)布支持群眾“賣舊買新，以舊換新”的政策，指定收購主體試點(diǎn)期間完成收購二手住房500套，全年計(jì)劃完成收購5000套，并同時(shí)通過開設(shè)交易綠色通道服務(wù)等，鼓勵(lì)群眾實(shí)現(xiàn)二手住房交易賣舊買新5000套。此外，其他城市也出臺(tái)了一些購房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等政策。一線城市也還在繼續(xù)放開限購。總體來看，政策如要大規(guī)模推廣，的確挑戰(zhàn)地方的財(cái)政實(shí)力。但即便是政策本身，也對(duì)預(yù)期起到了積極引導(dǎo)的作用。

▍風(fēng)險(xiǎn)因素：

向居民回購二手住宅存在定價(jià)和房源篩選的難題，更存在資金籌集的難題，回購事項(xiàng)存在不確定性。二手房市場(chǎng)回暖，但新房市場(chǎng)因?yàn)楣┙o結(jié)構(gòu)性質(zhì)量低下，可能復(fù)蘇程度有限的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的存量債務(wù)償付風(fēng)險(xiǎn)。

▍重申市場(chǎng)在二季度回穩(wěn)的判斷，產(chǎn)業(yè)鏈的投資重心宜轉(zhuǎn)向空間消費(fèi)。

我們認(rèn)為，政策正在不斷發(fā)力，鼓勵(lì)改善性需求。從市場(chǎng)先行指標(biāo)看，我們判斷核心城市房價(jià)有望在二季度趨穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)鏈也隨之可能進(jìn)入結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇階段。當(dāng)然，我們認(rèn)為本輪周期和歷史不同，房價(jià)趨穩(wěn)伴隨著供給側(cè)的繼續(xù)收縮，和營建投資相關(guān)的企業(yè)在業(yè)務(wù)開展上仍然困難重重。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重心已經(jīng)轉(zhuǎn)向了空間消費(fèi)，即關(guān)于房屋流轉(zhuǎn)、運(yùn)營、裝修等生意可能顯示出長久的競(jìng)爭(zhēng)力。