平安人壽近日披露，收購三家公司100%股權(quán)，以達(dá)到100%持有三個物流園區(qū)資產(chǎn)的目的。2023年以來，險資對不動產(chǎn)投資熱情升溫，險資活水流向不動產(chǎn)市場呈現(xiàn)出加速態(tài)勢。從投資偏好來看，險資進(jìn)一步轉(zhuǎn)向追求長期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的不動產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)，核心城市高性價比辦公類、商業(yè)類地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等持有型不動產(chǎn)在險資中的受追捧程度明顯提升。總體來看，有穩(wěn)定現(xiàn)金流、有退出渠道的不動產(chǎn)項目，更受險資青睞。

壽險巨頭投資物流園

2月19日，平安人壽公告稱，公司收購鶴山市合能商貿(mào)有限公司（簡稱“鶴山合能”）、維龍（江門蓬江）供應(yīng)鏈管理有限公司（簡稱“維龍蓬江”）、安華維龍（西咸新區(qū)）倉儲服務(wù)有限公司三家公司100%股權(quán)，以達(dá)到100%持有位于江門鶴山、江門蓬江及西安空港的三個穩(wěn)定運營物流園區(qū)資產(chǎn)的目的。目前，該投資項目已完成平安人壽內(nèi)部審批并已簽署股權(quán)收購協(xié)議等交易文件。

對于此次收購，平安人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)中國證券報記者稱：“該交易屬于常規(guī)的資產(chǎn)配置安排。”

“倉儲物流等投資標(biāo)的屬于物流基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，也屬于民生工程方向，具有收益穩(wěn)定、韌性較強等特點，安全性、穩(wěn)健性高，符合保險資金資產(chǎn)負(fù)債匹配標(biāo)準(zhǔn)。”一位大型險企人士表示。

經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，平安人壽是險資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的“領(lǐng)頭羊”之一，近年來在大宗不動產(chǎn)交易方面持續(xù)發(fā)力并大手筆加碼投資，包括以330億元收購凱德集團(tuán)旗下六個來福士資產(chǎn)包的部分股權(quán)、以50多億元接手北京遠(yuǎn)洋銳中心項目以及以不超過73.33億元投資4個北京、上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)及研發(fā)辦公項目等。

險資加碼不動產(chǎn)

事實上，2023年以來，險資活水流向不動產(chǎn)市場呈現(xiàn)出加速態(tài)勢。平安人壽、友邦人壽、海保人壽、大家人壽、中郵人壽、泰康人壽、太保壽險、建信人壽等多家險企發(fā)布了40多份關(guān)于大額不動產(chǎn)投資的信息披露公告。

從投資標(biāo)的來看，北京、上海重要地段的存量不動產(chǎn)項目受到險資青睞。業(yè)內(nèi)人士指出，核心城市、核心區(qū)域的高性價比項目，是險資配置資產(chǎn)、平衡收益與風(fēng)險的常見選擇。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，相關(guān)項目大多位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的核心地段，資產(chǎn)質(zhì)量較好，將為后續(xù)獲取長期穩(wěn)定收益奠定基礎(chǔ)。

從近年來險資不動產(chǎn)投資偏好來看，也出現(xiàn)了一些變化，包括進(jìn)一步轉(zhuǎn)向追求長期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報的不動產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)。專家表示，這類資產(chǎn)可以貢獻(xiàn)長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且相較于固定收益類產(chǎn)品而言，具有更好的通脹避險屬性，較好契合了保險資金的長期收益要求。

看重“募投管退”機(jī)制

“近年來，險資在配置不動產(chǎn)方面，對辦公類、商業(yè)類以及康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等領(lǐng)域具有一定偏好。”前述大型險企人士表示：“尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲領(lǐng)域有穩(wěn)定現(xiàn)金流、有退出渠道的不動產(chǎn)項目，更受險資青睞，險資能夠通過公募REITs退出，項目流動性有保證。”

險資投資公募REITs，也更偏愛底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流的項目。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，若按險資戰(zhàn)略配售的相對占比計算，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、中金普洛斯REIT、建信中關(guān)村REIT、嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏合肥高新REIT5只以產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流為底層資產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品，險資對其戰(zhàn)略配售的相對份額占比在20%以上。若按險資戰(zhàn)略配售金額（含擴(kuò)募）計算，中金普洛斯REIT的戰(zhàn)略配售金額排名首位，為近14億元。建信中關(guān)村REIT、華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT，險資對其戰(zhàn)略配售金額均超過3億元。

多位行業(yè)人士透露，國際成熟市場險資的不動產(chǎn)配置比例一般在10%左右，而國內(nèi)險資這一領(lǐng)域的配置比例相對較低，即便是頭部險資機(jī)構(gòu)的投資比例一般也未超過5%，未來擴(kuò)展的空間可期。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，總體來看，險資投資不動產(chǎn)具備持續(xù)動力，隨著公募REITs等金融工具日趨成熟，“募投管退”鏈條完整閉環(huán)，越來越多的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項目有望獲得險資的支持。