2024年伊始，又有險企把目光瞄向不動產領域。1月1日，新華保險發布公告稱，公司與中金資本簽署有限合伙協議共同設立基金，規模為100億元。根據協議，新華保險作為有限合伙人擬認購99.99億元，中金資本作為普通合伙人擬認購100萬元，并負責基金的投資、管理及運營。

近期，多家險企加碼布局不動產項目，主要涉及商業辦公樓宇、產業園區、養老社區等不動產項目。據不完全統計，2023年以來，平安人壽、太保人壽、泰康人壽、建信人壽、友邦人壽等多家險企先后共發布40多份關于大額不動產投資的信息披露公告，累計金額已達上百億元。

多家險企不動產配置力度加大

據統計，僅2023年下半年，就有多家險企在一、二線城市加碼布局商業不動產。例如，9月，中國人壽系以39.1億元交易價格受讓世茂珠海綜合體項目51%的股權；大家保險接手上海周浦萬達廣場，此前已將上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和江門臺山萬達廣場三個購物中心間接收入囊中；10月，中郵人壽保險股份以42.56億元的價格接手北京中糧·置地廣場；12月，海保人壽斥資2.03億元以物權方式投資武漢國采中心T4棟2-11層不動產項目。此外，倉儲物流園區也受到險企的青睞。11月，泰康保險以逾20億元的總價收購了亞太區最大不動產管理平臺（ESR集團）旗下6個物流園項目的公司股權，分別位于徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞，總建筑面積約34.96萬平方米。

事實上，作為重資產的一種，不動產項目一直都是險資的“心頭好”。在業內人士看來，險企近來頻頻加碼不動產項目投資，一方面，經過近兩年的深度調整，很多不動產項目的估值已經跌入低谷，當下出手投資的性價比很高，符合盤活存量資產的政策導向；另一方面，不動產投資“長期持續回報”屬性較為契合險資的長期屬性，優質的不動產長期投資有助于險企增加另類投資標的選擇，豐富險企投資組合的投資品種。

此外，不動產配置也能實現較為穩健的投資收益。國壽投資不動產投資事業部總經理李星幻等人曾撰文提出，隨著不動產市場周期探底以及資本市場長期流動性趨于寬松，預計投資性不動產整體投資收益率（凈運營收益率和資產增值收益率之和）有望逐步恢復攀升至8%以上；更遠期來看，投資一線城市的辦公、零售和物流項目的全投資收益率預測分別為5.7%、6.5%和7.6%。

“保險資金作為長久期資金，在配置品種中加入不動產等實物資產屬于正常配置思路。但從目前情況來看，國外保險公司不動產配置比例一般在10%左右，國內保險公司對于商業不動產等實物資產的配置比例仍相對較低。”在2023年中期業績發布會上，中國人壽副總裁劉暉表示，不動產天然具有抵抗通脹、抵御波動、分散風險以及與其他品種相關性比較低的特征，當前短期市場可能存在波動，但在整體組合中配置一定的實物資產，更有利于保險資金獲得長期穩健回報。

業內人士表示，此次新華保險與中金資本發起百億元不動產私募基金，也有意強化不動產投資能力。根據新華保險公告，該基金投資策略是以股權及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動產項目資產的被投資企業，為合伙人實現投資回報。

從投資股權到投資物權

如今，險企不動產投資偏好正在轉向。2023年以來，險資對不動產項目的物權投資表現出濃厚興趣。

以險資領域不動產投資規模居首的中國平安為例，截至2023年6月末，該公司保險資金投資組合中不動產投資余額為2093.93億元，在總投資資產中占比4.5%。在所有不動產投資中，物權類投資達1583億元，占比近76%，包括商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等收租型物業。“這類資產總體非常優質，能夠貢獻穩定的租金收入，并實現保值增值。”中國平安首席運營官付欣在2023年中國平安中期業績會上表示。

據中國平安業績公告，2021年、2022年、2023年上半年，中國平安保險資金投資組合中的不動產投資余額分別為2161億元、2046億元、2094億元，其間物權投資分別達1006億元、1180億元、1583億元，在整體不動產投資余額占比為47%、58%、76%。可見，物權類投資呈現逐年攀升的趨勢，而債權投資與股權投資占比則呈現逐年下降的趨勢。

在加碼布局不動產物權的同時，險資在不動產股權上呈現明顯的撤離趨勢。2023年，中國平安、新華保險、大家保險、前海人壽等不少險企紛紛減持上市房企股票。例如，2023年11月，中國平安發布公告稱，截至目前未持有碧桂園控股有限公司的股份。而在2023年6月末，中國平安對其持股比例為5.37%，為碧桂園第二大股東。與此同時，泰康人壽對持股7年的保利發展首次作出減持動作。2023年11月，保利發展發布公告稱，公司第二大股東泰康人壽減持股份約8177萬股，減持金額約11.8億元。此外，2023年第三季度，新華保險和中國人壽均減持了萬科A股份。數據顯示，截至2023年三季度末，保險機構重倉持有的上市房企流通股數量為59億股，較年中減少2%；持股市值約367億元，較年中減少6.9%。

為何險企近來頻頻減持股權，卻加碼物權？對此，業內人士分析，隨著近年來房地產行業資金監管整體從嚴從緊，在房地產去金融化過程中，房企普遍出現了現金流緊張、償債壓力加大等情況，部分企業陸續出現信用違約，使得保險資金對房企的股權投資放緩或暫停。相較于投資地產股，險企直接投資優質不動產項目可以更好進行風險把控，預期在宏觀經濟修復、地產行業回暖的情況下，有望帶來較好的長期投資收益。

此外，公募不動產投資信托基金（REITs）也成為當下險資投資不動產的重要渠道。2023年10月，深交所公告同意中國人壽資產管理有限公司、太平洋資產管理有限責任公司等5家保險資產管理公司試點開展資產證券化（ABS）及REITs業務。數據顯示，在募資規模近千億元的公募REITs市場，僅險資通過戰略配售和網下配售認購的總額就已超過百億元。未來，流動性較高、收益相對穩定、安全性較強的REITs市場有望進一步擴大險企投資不動產的業務空間。