回首2023年，房地產行業持續深度調整，據國家統計局數據，2023年全國商品房銷售面積為11.2億平米，同比下降8.5%；全國商品房銷售金額為11.7萬億元，同比下降6.5%。行業下行背景下，對房地產企業的經營形成挑戰。

在此背景下，金融街(000402)積極面對行業困境，2023年按照“加速回款、保障安全、自我革新、謀劃未來”的總體思路，重點開展了強化資金管控、推進銷售去化、堅持雙輪驅動業務戰略、推動投資模式創新等經營工作，取得以下成績：

1、雙輪驅動戰略有效，資管業務業績亮眼。資產管理業務實現營業收入約23.3億元，同比增長20%；實現息稅前利潤約12.8億元，同比增長35%。

2、經營性現金三年連續增長。2021年至2023年的經營活動產生的現金流量凈額分別為38.93億元、56.11億元和60.58億元。

3、推進銷售去化卓有成效。2023年，公司實現銷售簽約額約232.2億元；實現銷售簽約面積約112.0萬平米。從產品類型看，公司住宅產品實現銷售簽約額約216.8億元（銷售面積102.8萬平米）；商務產品實現銷售簽約額約15.4億元（銷售面積9.2萬平米）。

4、投資創新初顯成效。金融街堅持“發展格局+競爭格局”的價值投資理念，2023年，公司首個城市更新類長租公寓項目——月壇人才公寓（金樹如院）實現開業運營，為后續轉型業務的開展奠定了較好的基礎。

多項舉措齊下確保公司經營安全

高質量發展理念貫穿于房地產企業全年的發展之中，為實現可持續增長奠定了堅實基礎。在房地產行業下行背景下，金融街通過調整銷售策略、強化資金管控、優化有息負債結構等方式保障經營安全。2023年，金融街始終將經營安全作為其經營策略的核心。

在銷售策略上，公司緊跟政策與市場，從市場供應、銷售流速、未來競爭預判等多維度關注銷售進展，強化銷售調度，管理決策不過夜，第一時間響應市場變化與客戶需求，積極促進項目銷售去化。同時，持續推動低效資產與存量項目處置，積極促進項目銷售簽約回款。

在資金安排上，金融街在緊抓銷售簽約回款的同時，加強營銷費用、管理費用管控，精打細算嚴控費用支出；統籌推進融資工作，通過發行CMBS、公司債券、中期票據以及金融機構融資，為公司募集期限合理、成本較低的資金，優化有息負債結構，保障公司資金安全；嚴格落實年度工程計劃，動態評估資金收支狀況，以銷定產嚴控工程支出，避免發生成本超支風險。

通過這些措施，公司經營活動現金流凈額為60.6億元，現金短債比和剔除預收款資產負債率達標，凈負債率較年初降低，公司財務安全得到進一步保障。

多元發展計劃保障持續穩健發展

在2023年年報中，對于2024年的發展，金融街從投資、工程、業績3個方面提出工作計劃，并列舉了具體經營措施。公司表示，將以管控好資金安全作為前提，堅持“保安全、調架構、促轉型，強機制、樹新風、迎變革”的經營策略，快回款、降負債，保障資金安全；同時，積極探索新業務的發展方向與模式，確保公司業務穩健與持續發展。

具體來看，在加速銷售去化和資金管控方面，公司持續將保障現金流安全視為首要經營任務，持續密切關注房地產政策和市場變化，根據客戶需求及時調整銷售策略，應賣盡賣，全力推進銷售簽約回款；積極開展融資工作，獲取期限合理、成本較低的資金，科學匹配有息負債期限結構，提高公司抵御風險的能力。此外，公司將按市場化原則，結合不同產品特點，一項目一策略，加快處置低效資產和促成產品去化。在資金調度方面，公司嚴格執行資金預算管理制度，實施精細化的資金管理，以確保資金流動性的安全。

當前房地產市場面臨的困境也正是行業轉型升級、實現高質量發展的一個機遇。不少房地產企業都在積極尋求業務轉型，尋找新的業務增長點。2024年，公司將按照輕重資產相結合的思路，在保障資金安全的前提下，完善業務投資模式和經營模式，推進轉型升級，開創新業務增長點。一是資產管理業務做好持有項目的運營規劃，提質增效做精核心物業，強化運營做好潛力物業，不斷提升自持物業專業化能力，同時探索總結輕資產管理輸出業務，完善品牌管理輸出標準，積極拓展市場化管理輸出項目；二是在“因城施策、一城一策”的大環境下，公司開發銷售業務應提高管理顆粒度，做到“一項目一策略、精準施策”，重點通過股權收購和置換、項目層面股權合作等方式，投資有人口、產業、需求支撐的項目；三是重點研究城市更新、舊城改造、產業聯動、長租公寓等投資方式，加快業務轉型步伐。