回首2023年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年全國(guó)商品房銷售面積為11.2億平米，同比下降8.5%；全國(guó)商品房銷售金額為11.7萬(wàn)億元，同比下降6.5%。行業(yè)下行背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)形成挑戰(zhàn)。

在此背景下，金融街(000402)積極面對(duì)行業(yè)困境，2023年按照“加速回款、保障安全、自我革新、謀劃未來(lái)”的總體思路，重點(diǎn)開(kāi)展了強(qiáng)化資金管控、推進(jìn)銷售去化、堅(jiān)持雙輪驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略、推動(dòng)投資模式創(chuàng)新等經(jīng)營(yíng)工作，取得以下成績(jī)：

1、雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略有效，資管業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)亮眼。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約23.3億元，同比增長(zhǎng)20%；實(shí)現(xiàn)息稅前利潤(rùn)約12.8億元，同比增長(zhǎng)35%。

2、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金三年連續(xù)增長(zhǎng)。2021年至2023年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為38.93億元、56.11億元和60.58億元。

3、推進(jìn)銷售去化卓有成效。2023年，公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約額約232.2億元；實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積約112.0萬(wàn)平米。從產(chǎn)品類型看，公司住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售簽約額約216.8億元（銷售面積102.8萬(wàn)平米）；商務(wù)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售簽約額約15.4億元（銷售面積9.2萬(wàn)平米）。

4、投資創(chuàng)新初顯成效。金融街堅(jiān)持“發(fā)展格局+競(jìng)爭(zhēng)格局”的價(jià)值投資理念，2023年，公司首個(gè)城市更新類長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目——月壇人才公寓（金樹(shù)如院）實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，為后續(xù)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的開(kāi)展奠定了較好的基礎(chǔ)。

多項(xiàng)舉措齊下確保公司經(jīng)營(yíng)安全

高質(zhì)量發(fā)展理念貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)全年的發(fā)展之中，為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)行業(yè)下行背景下，金融街通過(guò)調(diào)整銷售策略、強(qiáng)化資金管控、優(yōu)化有息負(fù)債結(jié)構(gòu)等方式保障經(jīng)營(yíng)安全。2023年，金融街始終將經(jīng)營(yíng)安全作為其經(jīng)營(yíng)策略的核心。

在銷售策略上，公司緊跟政策與市場(chǎng)，從市場(chǎng)供應(yīng)、銷售流速、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)判等多維度關(guān)注銷售進(jìn)展，強(qiáng)化銷售調(diào)度，管理決策不過(guò)夜，第一時(shí)間響應(yīng)市場(chǎng)變化與客戶需求，積極促進(jìn)項(xiàng)目銷售去化。同時(shí)，持續(xù)推動(dòng)低效資產(chǎn)與存量項(xiàng)目處置，積極促進(jìn)項(xiàng)目銷售簽約回款。

在資金安排上，金融街在緊抓銷售簽約回款的同時(shí)，加強(qiáng)營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用管控，精打細(xì)算嚴(yán)控費(fèi)用支出；統(tǒng)籌推進(jìn)融資工作，通過(guò)發(fā)行CMBS、公司債券、中期票據(jù)以及金融機(jī)構(gòu)融資，為公司募集期限合理、成本較低的資金，優(yōu)化有息負(fù)債結(jié)構(gòu)，保障公司資金安全；嚴(yán)格落實(shí)年度工程計(jì)劃，動(dòng)態(tài)評(píng)估資金收支狀況，以銷定產(chǎn)嚴(yán)控工程支出，避免發(fā)生成本超支風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)這些措施，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為60.6億元，現(xiàn)金短債比和剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)，凈負(fù)債率較年初降低，公司財(cái)務(wù)安全得到進(jìn)一步保障。

多元發(fā)展計(jì)劃保障持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展

在2023年年報(bào)中，對(duì)于2024年的發(fā)展，金融街從投資、工程、業(yè)績(jī)3個(gè)方面提出工作計(jì)劃，并列舉了具體經(jīng)營(yíng)措施。公司表示，將以管控好資金安全作為前提，堅(jiān)持“保安全、調(diào)架構(gòu)、促轉(zhuǎn)型，強(qiáng)機(jī)制、樹(shù)新風(fēng)、迎變革”的經(jīng)營(yíng)策略，快回款、降負(fù)債，保障資金安全；同時(shí)，積極探索新業(yè)務(wù)的發(fā)展方向與模式，確保公司業(yè)務(wù)穩(wěn)健與持續(xù)發(fā)展。

具體來(lái)看，在加速銷售去化和資金管控方面，公司持續(xù)將保障現(xiàn)金流安全視為首要經(jīng)營(yíng)任務(wù)，持續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)變化，根據(jù)客戶需求及時(shí)調(diào)整銷售策略，應(yīng)賣盡賣，全力推進(jìn)銷售簽約回款；積極開(kāi)展融資工作，獲取期限合理、成本較低的資金，科學(xué)匹配有息負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，提高公司抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。此外，公司將按市場(chǎng)化原則，結(jié)合不同產(chǎn)品特點(diǎn)，一項(xiàng)目一策略，加快處置低效資產(chǎn)和促成產(chǎn)品去化。在資金調(diào)度方面，公司嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算管理制度，實(shí)施精細(xì)化的資金管理，以確保資金流動(dòng)性的安全。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困境也正是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的一個(gè)機(jī)遇。不少房地產(chǎn)企業(yè)都在積極尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。2024年，公司將按照輕重資產(chǎn)相結(jié)合的思路，在保障資金安全的前提下，完善業(yè)務(wù)投資模式和經(jīng)營(yíng)模式，推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，開(kāi)創(chuàng)新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。一是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)做好持有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，提質(zhì)增效做精核心物業(yè)，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)做好潛力物業(yè)，不斷提升自持物業(yè)專業(yè)化能力，同時(shí)探索總結(jié)輕資產(chǎn)管理輸出業(yè)務(wù)，完善品牌管理輸出標(biāo)準(zhǔn)，積極拓展市場(chǎng)化管理輸出項(xiàng)目；二是在“因城施策、一城一策”的大環(huán)境下，公司開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)應(yīng)提高管理顆粒度，做到“一項(xiàng)目一策略、精準(zhǔn)施策”，重點(diǎn)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)和置換、項(xiàng)目層面股權(quán)合作等方式，投資有人口、產(chǎn)業(yè)、需求支撐的項(xiàng)目；三是重點(diǎn)研究城市更新、舊城改造、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、長(zhǎng)租公寓等投資方式，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型步伐。