高力國際深度解析亞太地區19個關鍵城市與區域的三類主要商業地產投資市場資本化率的變化趨勢。

在2019年到2023年五年期間，影響亞太地區商業地產市場走向的主要有兩大因素：疫情和加息。2024年很多亞太市場的利率趨向平穩或下降，預計未來一、兩年內房地產投資市場將逐步恢復活力。

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亞太地區主要趨勢

投資者普遍尋求能帶來更加穩定的收益和長期內更具資本增值潛力的投資標的。

北京、上海、曼谷和雅加達的寫字樓供大于求，市場消化仍需要一定時間。曼谷和北京的租金水平承受下行壓力，首爾的寫字樓租金則因有限的新增供應而呈上漲趨勢。

除了服務周邊居民日常消費需求的社區購物中心外，商業街區和購物中心在疫情期間受到了較大沖擊。較高的通脹率也影響了很多地區的消費需求。

首爾、北京和上海的工業物業市場供應充沛，買家和租戶占據主動地位。雅加達新能源汽車行業快速擴張，支撐著工業物業的租賃需求。班加羅爾、孟買和香港對物流倉庫、工業廠房和數據中心的需求保持穩定。

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上海資本化率趨勢

五年回顧

上海是中國最成熟的商業地產投資市場，但從2019年開始資本化率經歷一系列波動。

2018年到2019年上半年，一線城市商業地產投資熱情高漲，資本化率持續走低。

2019年年中中美貿易戰開始，國際環境不確定性增加，投資者轉向謹慎態度，買賣雙方議價空間加大，資本化率承受上行壓力。尤其是寫字樓和商業物業板塊，新增供應迅速入市，供過于求，導致租金難以實現增長，資本化率有一定上升。

2018年到2022年，電商、物流和先進制造業迅速發展，對倉庫和廠房的需求激增。并且工業物業與其他商業物業相比，簽訂的租約時間較長；疫情期間，業主和租戶方面都得到了較為充分的政策補貼，維持了整體市場的穩定。因此，直至2022年年底，優質物流倉庫和工業廠房都是炙手可熱的投資標的，租金水平大幅增長，資本化率走低。但自2022年年底開始，新增供應被迅速釋放進市場，導致租賃市場競爭加劇，對租賃需求造成沖擊，推高資本化率。

未來展望

盡管經濟環境仍面臨挑戰，上海仍是中國最成熟和最活躍的商業物業市場。展望未來，作為中國的金融中心和商務貿易中心，上海將代表中國經濟開放的最前沿持續吸引本地和外資企業。

目前寫字樓和工業板塊新增需求不足，疊加充沛供應的影響，市場預期偏向消極。但政府已經推出刺激經濟發展的多重政策，預計將有效支撐高端制造、國內消費等重點行業回歸增長軌道，幫助投資者恢復信心。

2024年起，上海商業地產投資市場預計將更加活躍，部分投資者將瞄準優質資產的抄底機會，或收購具有改造潛力的資產，在中長期內實現收益。自用買家也有望在權衡購買和長期租用物業的成本后，選擇收購價格合適的物業。

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北京資本化率趨勢

五年回顧

近年來，北京三大商業地產板塊的資本化率也經歷了一定起伏，尤其是寫字樓資本化率上升明顯。在疫情的影響下經濟增長放緩，使得寫字樓的需求疲軟、租金下跌，投資需求減弱。但租金回報不及預期的業主出售意愿變強，導致可供購買的潛在標的增加。自用買家占據主要位置，市場上也錄得多宗法拍交易，成交價格較低。

2023年，消費類REITs的出臺和消費的恢復幫助商業物業市場回暖，資本化率趨穩。

工業物業的投資市場相對穩定。在疫情期間生鮮食品、醫藥醫療器械和網上零售的運輸需求不斷擴大，對冷庫、特種倉庫和優質物流倉庫的租賃需求快速增長，吸引了投資者較大熱情。然而，2022年下半年開始，北京政府釋出大量工業、倉儲用地，供應速度加快，市場規模激增，資本化率從2023年開始上升。

未來展望

北京寫字樓市場的資本化率將在近期內保持上漲趨勢。北京CBD核心子市場的未來供應保持充沛，但需求仍待回復，租金和出租率或有進一步下降，投資者預計將保持謹慎。并且由于寫字樓未被涵蓋在REITs底層資產范圍內，對投資者吸引力不及可通過發行REITs退出的商業物業和工業物業。

隨著消費和本地旅游回暖，商業物業資本化率應當保持穩定，并有望小幅回落。

物流倉儲近期的新增供應預計將在未來一年內得到有序吸納。

高力國際實時觀測亞太地區關鍵資本市場動向，深度解析地區主要房地產市場資本化率的變化趨勢，把握亞太房地產投資脈搏，為投資者提供精準的市場觀察。

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