自2019年8月貸款市場報價利率(LPR)改革以來，新發(fā)放個人住房貸款平均利率，總體高于新發(fā)放企業(yè)貸款平均利率。這一相對關(guān)系似乎正迎來逆轉(zhuǎn)——央行日前披露，3月新發(fā)放個人住房貸款利率為3.71%，低于3.75%的新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率。

“3.71%”，不僅創(chuàng)下了這項數(shù)據(jù)有記錄以來的新低，也意味著新發(fā)放房貸利率與企業(yè)貸款利率暫時結(jié)束定價“倒掛”，房貸利率重回企業(yè)貸款利率下方。

近年來，我國貸款利率步入下行通道。上海證券報記者梳理貨幣政策執(zhí)行報告發(fā)現(xiàn)，LPR改革后，新發(fā)放房貸利率、新發(fā)放企業(yè)貸款利率均明顯下行。

從下行速度看，新發(fā)放房貸利率累計下行幅度更大；從下行特點看，2021年新發(fā)放房貸利率和企業(yè)貸款利率都曾出現(xiàn)階段性上揚，前者一度上行近30個基點，后者僅短期小幅上行1到2個基點。其他時期，兩類貸款利率總體持續(xù)降低。

去年以來，房地產(chǎn)信貸政策迎來一系列調(diào)整優(yōu)化，加上5年期以上LPR下調(diào)幅度更大，因此新發(fā)放房貸利率下降步伐更快。尤其是從去年12月到今年3月，新發(fā)放房貸利率快速下行26個基點，終結(jié)了一段時期以來房貸利率高于企業(yè)貸款利率的狀況。

“LPR改革以來，企業(yè)貸款加權(quán)平均利率始終低于個人住房貸款加權(quán)平均利率。3月企業(yè)貸款加權(quán)平均利率高于個人住房貸款加權(quán)平均利率，主要是因為房地產(chǎn)市場運行疲弱，政策持續(xù)發(fā)力降低購房成本，以提升居民購房意愿。”中國銀行研究院研究員梁斯表示。

拉長時間維度看，早年房貸利率曾長期低于企業(yè)貸款利率。如今兩類貸款利率的高低關(guān)系發(fā)生變化，既反映出貸款風險定價、資本成本計量等底層邏輯，也符合當前提振房地產(chǎn)市場需求、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的現(xiàn)實需要。

上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛表示，多年前，企業(yè)貸款利率曾遠高于房貸利率。因為收益率偏低，早期銀行開展個人住房貸款業(yè)務(wù)的積極性并不高。后來考慮到個人住房貸款風險權(quán)重低、資本占用少，銀行才逐漸開展這項業(yè)務(wù)。近年來，隨著市場利率下行，特別是企業(yè)貸款利率持續(xù)快速下行，個人住房貸款業(yè)務(wù)的收益優(yōu)勢逐漸凸顯。

房貸利率低于企業(yè)貸款利率，符合風險定價和資本計量規(guī)律。曾剛分析，盡管期限更長，但個人住房貸款不良率總體低于其他貸款，同時有房產(chǎn)作為抵押，風險更低，而且在資本監(jiān)管規(guī)則中，房貸的風險權(quán)重也低于企業(yè)貸款，具有資本節(jié)約效應(yīng)。

以房貸余額較高的工商銀行、建設(shè)銀行為例，去年末，兩家銀行的個人住房貸款不良率分別為0.44%、0.42%，遠低于1.36%、1.37%的全行整體不良率。

“在降低實體經(jīng)濟融資成本的基調(diào)下，此前企業(yè)貸款利率下行速度更快，房貸利率和企業(yè)貸款利率出現(xiàn)了階段性‘倒掛’。”曾剛表示，企業(yè)貸款利率長期低于房貸利率，可能會滋生套利空間。前期出現(xiàn)的套取低息經(jīng)營性貸款償還房貸等現(xiàn)象，就是受到了住房貸款和企業(yè)貸款利率“倒掛”的影響。

房貸利率下行，也是商業(yè)銀行適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系新形勢的市場化選擇。中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長連平表示，近一年來，部分銀行個人住房貸款規(guī)模縮水、在全部貸款中的比重下降。相較于中小企業(yè)貸款，房貸風險更低，依然是盈利較強的業(yè)務(wù)板塊。因此，銀行投放房貸的積極性較高，也愿意降低房貸利率，提升居民購房和貸款意愿。

“房貸利率下行將有助于改善房地產(chǎn)銷售情況，從而提升房企的銷售回款和流動性狀況，提升房企的自身造血能力、更好化解相關(guān)風險。”連平表示。

展望未來，梁斯認為，考慮到房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要地位，在當前環(huán)境下，需要繼續(xù)采取措施提振房地產(chǎn)市場，支持居民剛性及改善性住房需求，預(yù)計相關(guān)部門將根據(jù)房地產(chǎn)市場運行情況靈活調(diào)整政策手段，房貸利率也將根據(jù)經(jīng)濟運行、房地產(chǎn)市場情況同步變動。

“未來，隨著5年期以上LPR下調(diào)效果進一步顯現(xiàn)，新發(fā)放房貸利率可能繼續(xù)下探。參照當前10年期國債等長端利率水平，房貸利率仍然有下行空間。”曾剛表示。