記者梁寶欣李貝貝廣州報道

國家統計局數據顯示，2023年1-12月全國累計商品房銷售金額11.66萬億元，同比下降6.5%；全國累計商品房銷售面積11.17萬平方米，同比下降8.5%；商品房銷售均價為10437元/平方米，同比上升6.4%。

2023年是房地產行業轉折的終點一年，房地產市場供求關系發生重大變化，形勢轉變。觀點指數研究院指出，構建房地產發展新模式，是破解當前房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

4月2日，由觀點機構主辦，《》聯合主辦的2024觀點年度論壇在廣州成功舉行，會議主題為“信心的周期”，主要探討房地產新周期的經濟與行業發展新模式。

“深度調整還在路上”

在談及當前房地產的形勢時，國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家邱曉華指出，“從前兩個月的情況來看，深度調整好像還在路上，反映在投資下降了9%，銷售下降的幅度更大。新開工也在萎縮，盡管因為一二月份有季節性、地區性因素的影響，但是它也不是一個好的兆頭，反映了這個領域里面確實還是困難比較多。”

國家統計局數據顯示，1-2月份，全國房地產開發投資11842億元，同比下降9.0%(按可比口徑計算)，降幅較2023年1-12月收窄0.6個百分點。其中，住宅投資8823億元，下降9.7%。

另外從銷售端情況來看，國家統計局數據顯示，1-2月份，新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。

邱曉華提到，現在房地產市場區域性變化的特征明顯，有些地區再次采取了限制性的措施，比如河南鄭州、河北石家莊，有些地方則進一步放開，這就說明市場情況是不同的。此外，新房、二手房也不一樣，新房不景氣，二手房相對景氣一點，反映這個領域的暴雷陰影一直還沒有過去。

“目前消費者還是要提前還貸，而不是增加貸款，說明消費者在購房的熱度上確實還是不夠的。當前的現象提示了房地產總體上還不樂觀，但是也看到了一些改善的積極信號。未來會怎么樣，政策是明確的，一定是讓房地產盡快回到平穩、健康發展的軌道上面來，而不是讓這個領域消失。房地產還是國家要保的一個行業。”邱曉華說。

值得探討的是，面對與之前迥然不同的市場環境，房地產行業的調整要往哪走？

中國房地產業協會商業文化旅游地產專業委員會秘書長、研究員蔡云在會上提到，一個成熟、穩健的房地產市場，肯定是在供求關系達到平衡時。現在我國房地產領域的供需關系是絕對的不平衡。而這些年，國家對于房地產的政策，包括財政、稅收等調控措施，都是為了達到平衡。

“現在來講，國家的政策在重大調整的時期，開發企業(需要研究)如何拿出適應的好產品，如何供給好房子，來適應社會、市場的需求。從現在的政策來講，實際上就是供給側的好產品，對應這個市場需求，只有平衡了，可能市場才是穩定健康的。”蔡云說道。

此外，麻省理工學院GlobalSCALENetwork中國中心主任郭杰群還從研究者的角度指出了當前的房地產市場存在兩大問題。一是，中央對于房地產的要求與真正實施的部門是有差距的。“我們當前面臨的困境，在某種程度上是人為造成的，不是市場造成的，完全是有能力把這個危機逐步化解，但是我們在實施中沒有做到，有點急于求成。”郭杰群說道。

二是，從歷史的角度來看，房地產行業是一個抗通脹比較好的產品，其中一個原因在于它是不動產有限的資產資源，而這個長期到底怎么定義，是學術上值得考慮的事情。

郭杰群還表示，不管怎么樣，房地產是任何經濟狀態下不可或缺的產業，所以長期來看其是具有光明背景的。

如何構建房地產長期發展的新模式？

在邱曉華看來，過去在短缺情況下，開發商以快周轉、高杠桿、高價格來催生行業的高繁榮，政府以多賣地，以各種各樣的支持來獲得巨大的好處，而老百姓也在這一輪的地產繁榮中間，極大地改善了居住條件，這都是有目共睹的變化。

不過，邱曉華也指出，“繁榮之后也帶來了一些問題。舉債推動的繁榮，總是不可持續的。只有在真正實力推動下的繁榮才是可持續的。所以借債的時候是一片繁榮，還債的時候一地雞毛。”

企業還債困難疊加中國國情的改變，促使房地產行業進行了深度調整。“如今市場因素最重要的變化就是中國的人口已經變化了，從增長到減少，這是中國國情最大的改變，2022年減少85萬，2023年減少208萬，今年估計還要減少，這必然會使這個行業出現重大的改變，這種改變又受到政策的放大。”邱曉華說道。

值得一提的是，在房地產市場轉型階段，構建房地產新模式，保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”為房地產發展帶來新的機會。那各方如何發力？

從政府層面來講，邱曉華提到，中央明確今后最基本的住房需求以政府的保障為主，而這需要構筑一個政府保障的資金來源和政策的體系。不過，目前來看還不行，地方政府還缺乏足夠的財力來保障這個領域，這也需要盡快完善。

此外，邱曉華還表示，改善型、享受型的住房需求需要靠市場。對住房質量的制度、對住房銷售監管的制度、對收入分配調節的制度，都需要一攬子建設。目前都還在起步階段，還沒有很明確和落地。

從企業方面來說，蔡云表示，“對于房地產開發企業，以前在高速發展當中產生的存量被忽視了，現在可以看到存量市場會帶來巨大收益，比如說某些房企在早些年布置的大量的購物中心，這些東西在房地產好的時候，基本上大家對它的收益率沒有太多的敏感。事實上發現，這些沉淀性的物業，是現在最優質的、獲得最穩定資金保障的一個來源。”

蔡云還指出，現在面臨的城中村改造、城市更新、舊改等等，其實都是在向存量資產要效益的最好措施。開發商應該清醒地認識到，賽道變了，市場變了，努力的方向和手段也要發生根本性的變化，這才是取勝的唯一辦法。

此外，郭杰群還特別提到在存量住房階段企業要注意金融能力。郭杰群指出，全球的不動產發展歷史，分為三個階段：第一階段是增量住房的市場，第二階段是增量、存量共存，第三階段是存量住房市場。這三個階段運用的基本工具不同，在增量階段需要開發能力，追求高周轉、低資金成本；第二個階段要看運營管理能力；第三個階段則是靠金融能力。