作者：陳君君

繼深圳取消“70/90”政策、北京廢止“離婚限購”政策后，因城施策的房地產(chǎn)政策調(diào)整“下沉”至更低能級的城市。第一財(cái)經(jīng)記者注意到，近日，多個(gè)二三線城市公告稱，階段性取消首套房商貸利率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國多地動(dòng)態(tài)調(diào)整房貸利率政策，體現(xiàn)了政策基調(diào)寬松的方向。但在寬松延續(xù)的預(yù)期下，對商業(yè)銀行的房貸經(jīng)營提出了挑戰(zhàn)。

多地調(diào)整首套房利率下限

4月1日，贛州市人民政府發(fā)布公告稱，階段性取消全市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。公告指出，按照因城施策的工作要求，決定階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，自公告次日起執(zhí)行。如后續(xù)評估期內(nèi)（上季度末月至本季度第二個(gè)月為評估期）出現(xiàn)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲情況，則自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

就在同一天，南昌市人民政府也發(fā)布關(guān)于調(diào)整全市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的公告。公告稱，決定階段性取消全市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，自4月1日起實(shí)施。

3月份，青島、新余兩市亦進(jìn)行房貸利率下限調(diào)整。青島市住建局等部門稱，自4月1日起青島市階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。新余市人民政府亦發(fā)布通知稱，取消全市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國已有十余個(gè)二三線或更低能級的城市此前已公告取消首套房貸利率下限，包括東莞、佛山、珠海、中山、汕頭、江門、湛江、安慶等。

針對全國多個(gè)城市調(diào)整房貸利率下限，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財(cái)經(jīng)記者表示，這是二季度開始各地購房政策放寬的最典型案例，充分說明房貸政策進(jìn)一步寬松，也進(jìn)一步表明二季度政策基調(diào)寬松的方向。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，在當(dāng)前政策“寬松為主”及“促需求”基調(diào)下，未來房貸利率總體或仍有下行空間。

此輪房貸利率下限調(diào)整可追溯至石家莊及惠州，兩地日前恢復(fù)執(zhí)行商業(yè)個(gè)人住房貸款利率下限。從《關(guān)于調(diào)整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》來看，自4月起，石家莊市恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

不過，據(jù)記者從石家莊地區(qū)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解，目前暫無利率調(diào)整的通知。進(jìn)入第二季度，石家莊住房貸款利率保持穩(wěn)定，首套仍為3.45%。

“石家莊及個(gè)別城市此前恢復(fù)房貸利率下限，引起市場擔(dān)心，即認(rèn)為政策是否會收緊。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，這具有一定的偶然性，其中存貸款利差導(dǎo)致銀行盈利難或是主要原因。

房貸利率走低與保息差

進(jìn)入2024年，隨著LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）下調(diào)，房貸利率重新定價(jià)及多地動(dòng)態(tài)調(diào)整房貸利率政策，全國房貸利率呈現(xiàn)走低趨勢。據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年3月，首套主流房貸利率平均為3.59%，二套主流房貸利率平均為4.16%，與上月持平，3月首、二套主流房貸利率較上年同期分別回落43bp和75bp。

多位銀行人士對記者稱，當(dāng)前，首套及二套房貸利率都處于歷史低位，商業(yè)銀行凈息差將持續(xù)承壓。“全國房貸利率步入‘3’時(shí)代，凈息差繼續(xù)走窄，銀行經(jīng)營壓力會更大。”某股份行人士對記者說，房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整是房地產(chǎn)政策“因城施策”的重要一環(huán)，房貸利率下限取消，意味著銀行、客戶能自主協(xié)商房貸利率水平，給銀行提出了新的挑戰(zhàn)。

據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2023年末，商業(yè)銀行凈息差下滑至1.69%，首次跌破1.7%關(guān)口。

利差走窄背后一大原因是存貸款利率非對稱性走低。從2023年全年表現(xiàn)來看，貸款利率下降速度快于存款利率。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月貸款加權(quán)平均利率3.83%，季度環(huán)比下行31bp；個(gè)人住房貸款新投放利率3.97%，環(huán)比下降5bp。在貸款利率已走至新低的背景下，央行2月超預(yù)期調(diào)降5年期LPR25個(gè)bp，為LPR改革以來最大降幅。而對比去年3次下調(diào)存款利率，調(diào)整幅度約在10~30個(gè)bp之間。

浙商證券銀行業(yè)分析師梁鳳潔指出，預(yù)計(jì)此次LPR調(diào)降導(dǎo)致上市銀行息差額外下降6.5bp，其中分別在2024、2025年體現(xiàn)4.3bp、2.2bp；而上一輪存款利率調(diào)降可支持息差6.2bp，其中在2024體現(xiàn)2.6bp。這就意味著，此前存款利率下降幅度僅能支持息差2.6bp，而2024年息差預(yù)計(jì)下降4.3個(gè)bp。

上述股份行人士也對記者說，在未來房貸利率仍有下行空間的預(yù)期下，銀行的利潤空間持續(xù)受到擠壓，此前調(diào)降的存款利率難以完全抵消當(dāng)前貸款利率調(diào)整的沖擊，銀行業(yè)需要采取更多應(yīng)對措施。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，銀行還需要控制負(fù)債端資金成本，避免息差壓縮過大，同時(shí)發(fā)展中間業(yè)務(wù)等，擴(kuò)大收入來源，從而分散按揭利率下滑對資產(chǎn)收益的影響。

記者注意到，近日在多家銀行舉行的2023年業(yè)績發(fā)布會上，均強(qiáng)調(diào)了息差經(jīng)營的關(guān)鍵性。興業(yè)銀行高管稱，將保息差作為2024年經(jīng)營的關(guān)鍵抓手，在資產(chǎn)端要加大對于資產(chǎn)的投放，今年將投放5000億元的貸款指標(biāo)，在負(fù)債端加強(qiáng)對存款利率的控制。平安銀行管理層亦稱，該行為保息差做了很多高息差的產(chǎn)品，今年平安銀行對公業(yè)務(wù)的壓力在存款，零售業(yè)務(wù)的壓力在貸款。