隨著二級(jí)市場(chǎng)公募REITs逐漸反彈以及FOF（基金中的基金）產(chǎn)品首次出現(xiàn)重倉(cāng)REITs的情況，新的玩家開始紛紛入局。

3月2日，萬(wàn)科、建行等多個(gè)巨頭發(fā)布公告，宣布入局公募REITs。此前，公募REITs曾面臨投資人結(jié)構(gòu)單一、流動(dòng)性不足等問(wèn)題，但在國(guó)內(nèi)頭部公募紛紛更新旗下FOF基金合同將REITs納入投資范圍后，為相關(guān)巨頭布局REITs提供了信心支持。市場(chǎng)人士指出，公募FOF、社保年金和海外投資者的加入有望為REITs市場(chǎng)帶來(lái)新的活力和資金流。

又有新玩家

進(jìn)入公募REITs

A股巨頭公司也開始布局公募REITs市場(chǎng)。

3月2日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，為積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，盤活存量資產(chǎn)并支持公司業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展，公司擬以控股子公司深圳市萬(wàn)緯物流投資有限公司擁有的3個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）申報(bào)發(fā)行工作。

根據(jù)公告，本次基礎(chǔ)設(shè)施REITs標(biāo)的資產(chǎn)包括位于粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)江三角洲的佛山南海項(xiàng)目、紹興諸暨項(xiàng)目、湖州德清項(xiàng)目，首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目。公告顯示，萬(wàn)科公司基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易方案的核心為“基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金+ABS（資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃）+項(xiàng)目公司”三層架構(gòu)。首先由華夏基金注冊(cè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金并向投資者募集資金；募集資金用于認(rèn)購(gòu)中信證券萬(wàn)緯物流1期ABS的全部份額；基礎(chǔ)設(shè)施REITs通過(guò)持有ABS的全部份額最終取得項(xiàng)目公司的所有權(quán)。基礎(chǔ)設(shè)施REITs標(biāo)的資產(chǎn)為佛山市北電倉(cāng)儲(chǔ)有限公司持有的佛山南海項(xiàng)目、諸暨市萬(wàn)斌供應(yīng)鏈有限責(zé)任公司持有的紹興諸暨項(xiàng)目和浙江德軒物流有限公司持有的湖州德清項(xiàng)目，三家項(xiàng)目公司均為萬(wàn)科控股子公司。

截至目前，上述萬(wàn)科旗下的基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)發(fā)行工作進(jìn)展順利，公司通過(guò)基金管理人華夏基金和資產(chǎn)支持證券管理人中信證券已向中國(guó)證監(jiān)會(huì)及深交所正式提交申報(bào)材料，并于2024年3月1日收到證監(jiān)會(huì)的申請(qǐng)受理通知書。

在同一時(shí)間，建設(shè)銀行也發(fā)布公告，附屬公司建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司作為原始權(quán)益人，以建信住房持有的保障性租賃住房項(xiàng)目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作。證監(jiān)會(huì)和上交所已受理該項(xiàng)目申報(bào)，該項(xiàng)目底層資產(chǎn)為北京建信瑞善物業(yè)服務(wù)有限公司、上海悅瑕企業(yè)管理有限責(zé)任公司和蘇州建融樂家住房租賃有限責(zé)任公司分別持有的北京CCB建融家園星光項(xiàng)目、上海CCB建融家園幸福萊項(xiàng)目和蘇州CCB建融家園天薈項(xiàng)目，基金管理人為建信基金。

公募基金持倉(cāng)

首次覆蓋REITs

萬(wàn)科、建行等巨頭紛紛入局，與公募REITs市場(chǎng)逐步回暖以及長(zhǎng)期流動(dòng)性改善有較大關(guān)聯(lián)，關(guān)鍵信號(hào)是一批頭部公募基金對(duì)旗下FOF基金合同中投資范圍的定義進(jìn)行了更新。

證券時(shí)報(bào)記者注意到，公募REITs業(yè)務(wù)的發(fā)展也曾一波三折。2020年4月中國(guó)證監(jiān)會(huì)及國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，由此開始了公募REITs試點(diǎn)，此后在監(jiān)管及市場(chǎng)各方的合力推動(dòng)下，REITs市場(chǎng)發(fā)展取得階段性成果。首批9只公募REITs于2021年6月21日正式上市交易，但在經(jīng)歷上市初期的熱鬧之后，公募REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)逐漸低迷，尤其是去年公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)跌跌不休引起了廣泛關(guān)注。由于缺乏長(zhǎng)期資金的覆蓋，使得REITs產(chǎn)品出現(xiàn)投資人結(jié)構(gòu)單一、流動(dòng)性不足等問(wèn)題，如何為公募REITs注入活水、激活REITs市場(chǎng)成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在去年7月，當(dāng)時(shí)，包括廣發(fā)基金、易方達(dá)基金、南方基金、匯添富基金、銀華基金、天弘基金在內(nèi)的多家基金公司更新了基金合同和托管協(xié)議，一批FOF產(chǎn)品投資范圍迎來(lái)了擴(kuò)容——新增了公募REITs作為投資新標(biāo)的。在頭部公募紛紛在FOF基金合同的投資范圍中納入公募REITs后，最近披露的基金四季報(bào)顯示，基金經(jīng)理已行動(dòng)起來(lái)，有公募REITs產(chǎn)品在去年末首次進(jìn)入FOF的十大重倉(cāng)基。

天弘睿享3個(gè)月持有期基金發(fā)布的持倉(cāng)信息顯示，截至去年12月末，前十大重倉(cāng)基中有紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT3只公募REITs，占基金倉(cāng)位分別為2.93%、0.98%、0.94%，分別為該FOF的第五、第六、第七大重倉(cāng)基。基金經(jīng)理對(duì)此解釋，該FOF產(chǎn)品的債券類資產(chǎn)可以全部為公司發(fā)行的債券基金，避免二次收費(fèi)。考慮到信用評(píng)級(jí)比較適合公募的信用債票息已經(jīng)低于3%，因此補(bǔ)充了少量類似債券但預(yù)期回報(bào)率更高、波動(dòng)更大的REITs類資產(chǎn)。上述信息意味著，在基金經(jīng)理眼中，公募REITs類似債基，但彈性和回報(bào)空間可能更具吸引力，這也成為相關(guān)基金經(jīng)理首次布局公募REITs就連買3只的核心邏輯。

FOF也可能專門

布局REITs板塊

值得一提的是，在公募REITs業(yè)務(wù)于2021年6月正式上市之前，公募市場(chǎng)就存在專門布局REITs賽道的探索者。

盡管國(guó)內(nèi)基金將REITs納入持倉(cāng)范圍在2023年末才出現(xiàn)，但在2011年，鵬華基金發(fā)行的一只QDII基金不僅將REITs作為基金投資范圍，還是一只主要將REITs作為持倉(cāng)的基金產(chǎn)品。

鵬華美國(guó)房地產(chǎn)證券投資基金QDII主要投資于美加兩國(guó)上市的REITs，是國(guó)內(nèi)公募基金投資海外REITs產(chǎn)品的破冰之舉。此外，2015年鵬華前海萬(wàn)科REITs成立，該產(chǎn)品以深圳前海地區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，面向公眾募集并在深交所掛牌交易，大大增強(qiáng)了產(chǎn)品的流動(dòng)性，也是國(guó)內(nèi)第一只符合國(guó)際慣例的公募REITs產(chǎn)品。

記者注意到，重倉(cāng)REITs資產(chǎn)的鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金2023年收益率為9.71%，最近3年的累計(jì)收益率為30%。根據(jù)鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金披露的信息顯示，該基金截至去年12月末持有的美國(guó)REITs資產(chǎn)占比達(dá)到60.96%，其中特種房地產(chǎn)REITs占比為24.95%，辦公房地產(chǎn)REITs占比為18.66%，工業(yè)房地產(chǎn)REITs占比為12.26%，住宅類REITs占比為5.64%。基金經(jīng)理朱慶恒解釋，基金持倉(cāng)主要以美國(guó)REITs為主，在行業(yè)配置方面超配了數(shù)據(jù)中心REITs以及生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室REITs，同時(shí)低配了零售和公寓板塊。

正如QDII基金產(chǎn)品已出現(xiàn)專門覆蓋REITs資產(chǎn)的賽道類產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)不排除國(guó)內(nèi)FOF產(chǎn)品亦出現(xiàn)類似以REITs資產(chǎn)為核心倉(cāng)位的基金。

德邦證券近期在研報(bào)中表示，當(dāng)前REITs市場(chǎng)上的標(biāo)的出現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況分化，以及二級(jí)市場(chǎng)換手率較低、做市商占比較大等情況。有關(guān)部門正在促進(jìn)FOF、社保基金、保險(xiǎn)資金等多方面資金主體放開投資REITs的限制。隨著新的投資者群體如公募基金、社保年金和海外投資者的加入，將為REITs市場(chǎng)帶來(lái)新的活力和資金流，這不僅擴(kuò)大了市場(chǎng)的參與者基礎(chǔ)，還將提高市場(chǎng)的流動(dòng)性和深度。