每經(jīng)記者包晶晶每經(jīng)編輯陳夢(mèng)妤

龍年樓市一開局就迎來了史詩級(jí)“大禮包”——5年期以上貸款利率大幅下降。

2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）保持3.45%，5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，由4.2%調(diào)整至3.95%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，自2019年“換錨”以來，多次非對(duì)稱降息均為一年期LPR下調(diào)，此次5年期以上LPR首次出現(xiàn)大幅度下降，疊加年前多個(gè)城市對(duì)限購政策的寬松，貸款買房正迎來最佳“窗口期”。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，“本次非對(duì)稱降息體現(xiàn)了央行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的呵護(hù)，加大樓市托底力度，釋放更加積極的信號(hào)，有利于穩(wěn)定行業(yè)信心，促進(jìn)投資和住房消費(fèi)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

“小陽春”行情或逐漸開啟

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在一個(gè)上海買房群隨機(jī)采訪了幾位賣房人，不少人表示，2024年想要買房，但無奈舊房賣不出去，影響了置換資金，希望2024年能夠先賣，再打新。

也有人表示：“不買，不想背更多負(fù)債了。身邊剛需朋友們都啟動(dòng)了，現(xiàn)在自己處于房子已經(jīng)掛牌但賣不掉階段，又不想骨折價(jià)賣房，除非目標(biāo)房源很清晰。”

“現(xiàn)在對(duì)買房提不起興趣，利率還是太高，如果房?jī)r(jià)不漲就打算一直租房，等房?jī)r(jià)開始漲了再說。”一位初中生家長(zhǎng)這樣說。

蘇州鏈家張勝（化名）對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“目前蘇州市場(chǎng)還是偏弱，二手房?jī)r(jià)和去年相比降了20%~30%，新房也開始出現(xiàn)十幾個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，這次利率大幅下降之后，蘇州目前貸款利率低至3.75%，今天是工作日又是陰雨天，表現(xiàn)不出來，但是詢問量和看房量有增加。”

但經(jīng)過多次政策寬松，熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)似有回暖之意。

據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年春節(jié)期間百城二手房找房熱度為76.5，同比2023年上漲7個(gè)百分點(diǎn)，在連續(xù)兩年出現(xiàn)回落之后首次出現(xiàn)上漲。

對(duì)于春節(jié)后的市場(chǎng)預(yù)期，陳文靜認(rèn)為：“節(jié)后居民工作、購房置業(yè)逐漸進(jìn)入正軌，一線及核心二線等前期出臺(tái)政策的城市，政策效果有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。本次5年期以上LPR大幅下調(diào)后，購房者置業(yè)成本下降，有望強(qiáng)化核心城市政策效果，‘小陽春’行情或逐漸開啟。”

不斷逼近公積金貸款利率

“回顧2023年央行兩次降息，分別是6月下調(diào)1年期LPR和5年期以上LPR（均下調(diào)10BP）、8月下調(diào)1年期LPR（非對(duì)稱降息，下調(diào)10BP）。”

陳文靜指出：“這是2019年換錨以來最大降幅，也是史上較為罕見的在MLF利率不變的情況下非對(duì)稱降息。2024年年初，央行下調(diào)了再貸款、再貼現(xiàn)利率，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放了約1萬億元中長(zhǎng)期低成本資金，同時(shí)，2023年底主要銀行也下調(diào)了中長(zhǎng)期存款利率，這些舉措有效降低了銀行的中長(zhǎng)期負(fù)債成本，一定程度助推了LPR下行。”

上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《20城房貸利率研究報(bào)告》分析了四個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，2021年7月、2023年6月、2024年1月和2024年2月，20個(gè)重點(diǎn)城市的房貸利率分別為5.57%、4.15%、3.95%和3.70%。據(jù)此分析，若從最高利率進(jìn)行計(jì)算，當(dāng)前房貸利率下調(diào)了至少187個(gè)基點(diǎn)。

易居房地產(chǎn)研究院按“100萬元貸款本金、30年等額本息”的房貸案例計(jì)算，在房貸利率最高點(diǎn)時(shí)的月供額為5722元，而現(xiàn)在則為4603元，累計(jì)減少1119元。這說明最近兩年房貸利率政策的調(diào)整和優(yōu)化，貸款100萬元每月少還約1200元。若是在大城市貸款500萬元，則每個(gè)月可以少還約5500元。

基于1月份各城市的房貸利率和此次LPR的調(diào)整，《報(bào)告》對(duì)2月下旬后20個(gè)城市后續(xù)可以執(zhí)行的最低房貸利率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，結(jié)果顯示，全國所有城市房貸利率均進(jìn)入4.0%以下的水平（北京市六區(qū)除外），房貸利率最低的城市是鄭州，能夠低至3.45%，而鄭州是高能級(jí)城市，據(jù)此可以認(rèn)為，部分城市尤其是中小城市房貸利率低于3.5%的可能性會(huì)非常大。

不僅如此，商業(yè)貸款利率不斷接近公積金貸款利率3.1%，將令上述重點(diǎn)城市的房貸市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)活躍的態(tài)勢(shì)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“這是此前8個(gè)月LPR為4.20%基礎(chǔ)上的首次下調(diào)，換言之，新的降息周期開啟，也說明其為今年宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣金融環(huán)境的寬松創(chuàng)造了積極條件。房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前正處于企穩(wěn)復(fù)蘇階段，但復(fù)蘇過程需要鞏固，降息利好資金成本的下調(diào)，直接引導(dǎo)房貸下調(diào)，這對(duì)于房貸市場(chǎng)的影響是積極的。”