萬科遭“股債雙跌”。

3月4日，萬科AH股齊跌，萬科A（000002.SZ）收跌4.65%，萬科企業(yè)（02202.HK）收跌7.13%。除此，多只境內(nèi)債走低，“22萬科06”跌超36%，在交易過程中一度觸發(fā)臨時(shí)停牌，“21萬科04”跌超19%，“20萬科08”和“22萬科02”分別跌超9%和8%。

受此前地產(chǎn)債暴雷影響，目前公募基金對(duì)持有地產(chǎn)債越發(fā)謹(jǐn)慎。四季度末，僅兩只基金買入萬科境內(nèi)債，持倉市值僅0.23億元。同時(shí)，公募基金持有萬科A、萬科企業(yè)的比例也連續(xù)三個(gè)季度下降。

公募謹(jǐn)慎持有萬科債券

地產(chǎn)債批量暴雷，多數(shù)公募將其拉入“黑名單”。

3月4日，多只萬科境內(nèi)債跌幅超10%，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)注意到，公募對(duì)持有萬科地產(chǎn)債越發(fā)謹(jǐn)慎，2023年四季度末，僅兩只基金持有萬科境內(nèi)債，持倉市值為0.23億元，占機(jī)構(gòu)持倉市值的5.78%。

具體來看，兩只基金分別是鑫元悅享中短債、國聯(lián)添安穩(wěn)健養(yǎng)老一年持有。產(chǎn)品四季報(bào)顯示，“21萬科05”是鑫元悅享中短債的第一大重倉，買入該債券17萬張，公允價(jià)值為1692.89萬元，占基金資產(chǎn)凈值6.51%。國聯(lián)添安穩(wěn)健養(yǎng)老一年持有則是持有“20萬科08”6.5萬張，公允價(jià)值為621.60萬元，占基金資產(chǎn)凈值2.40%。

拉長時(shí)間看，2022年三季度開始，公募基金開始大幅削減萬科債券的倉位。2022年二季度末，公募持有萬科債券的市值達(dá)13億元，三季度末則降至914.80萬元，一個(gè)季度內(nèi)基金持有市值減少99.30%。2023年三季度末，全市場(chǎng)沒有公募基金買入萬科的債券，基金的持倉市值為0。

機(jī)構(gòu)持有的萬科境內(nèi)債

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，投資地產(chǎn)債要精選發(fā)債主體。貝萊德基金固收總監(jiān)劉鑫表示，地產(chǎn)債投資需要注意對(duì)于發(fā)行主體的精選，盡量配置現(xiàn)金流確定性較強(qiáng)的主體。

除債券外，重倉萬科股票的基金也在減少。2023年四季度末，公募共持有萬科A（000002.SZ）2.79億股，涉及31家公募的73只基金，持股數(shù)量較三季度減少14.46%。其中，嘉實(shí)基金四季度末持有1.40億股萬科A，占公募持股總數(shù)的50%，而嘉實(shí)基金經(jīng)理譚麗貢獻(xiàn)了主要占比。四季報(bào)顯示，譚麗共持有1.24億股萬科A，為第四大重倉股。

港股方面，四季度末，公募共持有萬科企業(yè)（2002.HK）0.44億股，涉及安信基金、華商基金、國聯(lián)安基金3家公司的11只基金，持股數(shù)量較三季度末減少39.34%。

萬科已申報(bào)兩只公募REITs

除了在二級(jí)市場(chǎng)交易債券和股票外，萬科還是國內(nèi)較早布局公募REITs的地產(chǎn)商。

早在王石時(shí)期，萬科就在摸索布局“類REITs”。2015年7月，萬科成功發(fā)行“鵬華前海萬科REIT”，首次使用公募基金作為發(fā)行載體。該產(chǎn)品在發(fā)行期間單個(gè)投資者的單筆認(rèn)購門檻僅為10萬元，上市后在深圳交易所場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行二級(jí)市場(chǎng)交易的最低份額為1萬元，在“類REITs”產(chǎn)品的流動(dòng)性上實(shí)現(xiàn)了重大突破。

目前，萬科共成功申報(bào)兩只公募REITs：華夏萬緯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT（下稱“華夏萬緯REIT”）、中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式REIT（下稱“中金印力REIT”）。

3月1日，華夏萬緯REIT獲深交所受理，正式進(jìn)入發(fā)行階段，計(jì)劃募資11.59億元。文件顯示，該REIT的資產(chǎn)方為萬科旗下萬緯物流，底層資產(chǎn)為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園和湖州德清物流園，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)建筑面積26.77萬平方米。

去年10月，萬科旗下的中金印力REIT正式獲批，成為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，這也是萬科的第一只公募REIT。該REIT的資產(chǎn)方為萬科旗下印力集團(tuán)，底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，擬募集資金35.77億元，目前仍在募資期。

據(jù)悉，萬科長租公寓REITs也在申報(bào)中。此前，萬科董事會(huì)主席郁亮曾公開表示，REITs對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科將有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。