3月28日晚，萬科發布2023年度報告，實現營業收入4657.4億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元。在行業深度調整下，萬科堅守安全經營底線，實現經營性現金流連續15年為正；開發業務持續提升產品力，確保近29萬套新房高質量交付；經營性業務打通商業模式，實現REITs突破，有望成為業內唯一發行三類經營性REITs的企業。業內人士認為，2023年房地產行業多重挑戰交織，萬科依然守住了安全底線，并圍繞產品服務，構建了面向房地產新發展模式的核心能力，實屬不易。

現金流連續15年為正

2023年，房地產行業經歷了前所未有的深刻調整，房企的經營安全面臨艱巨挑戰。在此情況下，萬科克服重重挑戰守住了財務安全的底線。銷售承壓之下，萬科仍實現了正向的現金流，截止2023年底，已連續15年經營性現金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。同時，在行業整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機構的信任和支持，2023年在境內外合計新獲取的融資近900億元，其中境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。此外，萬科緊跟國家房地產金融支持政策導向，積極向新融資模式轉型，2024年萬科包括旗下印力集團在內合計已新增落地經營性物業貸款109億元，實現資債結構持續優化。

打造房地產新發展模式下的產品服務競爭力

2023年，面對市場下行的艱巨挑戰，萬科開發業務呈現了較強的韌性。首先，全力銷售，持續跑贏大市。截止去年底，萬科開發業務實現銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761億元，根據第三方統計，萬科2023年銷售額穩居行業第二，同比降幅顯著低于百強房企全年降幅；去化率表現也持續提升，全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。與此同時，不斷提升產品品質和交付服務，高質量交付28.9萬套，交付即時滿意度97%，客戶售后滿意度97%。為了給客戶交付更滿意的房屋，萬科以客戶視角梳理工程優秀做法，年內共計邀請371個項目的16萬名客戶進入工地，參與樓棟主體施工、室內裝修等關鍵節點的質量共建，同時，在35個大盤項目完成社區商業、教育、交通等生活配套呈現，提升已交付入住體驗，項目入住率平均提升超30%。截止年底，10個項目榮獲魯班獎、詹天佑獎等中國建筑行業大獎。為了讓消費者踏踏實實地住進新房，在交付階段推進“交付即辦證”，年內191個項目的客戶在收房現場拿到房產證。此外，新增投資的精準度和投后管理持續優化，2023年新項目投資兌現度達88%。

租購并舉，萬科長租公寓的規模和效率持續保持行業第一，并在成本法的會計計量方式下實現了整體盈利。作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓共運營管理租賃住房23萬間，累計開業18萬間，布局全國31個城市，并保持了業內領先的服務品質和運營效率，累計服務客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達96%，超過60%客戶選擇續租。同時不斷升級產品體系與服務，在15個城市36個項目中打造宜居的家庭式公寓產品，在10個城市管理超萬張有品質的藍領宿舍床位，并持續深度服務實體經濟企業，累計為比亞迪、騰訊、科大訊飛等超過5000家企業提供住房服務，企業客戶占比提升至23%，為業務帶來了更穩定的客戶結構。同時，泊寓還積極響應國家保障性租賃住房政策，在23個城市納保147個項目，涉及房源10萬間。此外，泊寓積極開展社群活動，豐富租戶的社區生活，2023年全國門店累計組織發起了1390余場社群活動，為超10萬租戶打開生活社交圈。

好產品還需要好服務。從幫客戶看孩子，到替客戶停車，萬科物業致力成為客戶生活的好幫手，實實在在隨時解決業主的生活問題。基于“五好”服務的實踐，萬科物業2023年榮獲“中國住宅物業服務力TOP1企業”、“中國物業服務質量領先企業”等多項行業榮譽，并成為第三方機構發布的物業行業首份《物業管家發展白皮書》中的主要正面樣本。在持續提升服務品質下，2023年萬物云實現營業收入334億元，同比增長10%，其中社區空間居住消費服務收入189億元，同比增長13%。

REITs突破助力可持續健康發展

2023年，公募REITs試點持續深入，為萬科帶來新的發展機遇,將有效解決經營性業務資產過重，投資回收周期過長的難題。正如萬科董事會主席郁亮此前表示，REITs對于經營性不動產的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發，能夠實現商業模式閉環，推動房企從開發商轉變為不動產商。

萬科有望成為業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。此前，萬科旗下印力集團發布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。經營性業務的REITs突破，不僅反映了市場對萬科多年轉型成果的認可，也將助力萬科打通經營性不動產“投、融、管、退”的商業模式閉環，實現資產和資金更高效、更良性的運轉，保障經營性業務的可持續發展。

事實上，伴隨REITs的擴容和發展，萬科經營性業務上的能力優勢將愈發顯現，為其短期流動性和長期價值增長提供更豐富的來源。2023年，萬科商業業務實現營收91.1億元，同比增長4.6%，合計開業203個商業項目，建筑面積1158萬平方米，萬科管理運營的商業項目布局在一二線城市的占比超過90%。萬科物流業務自2015年開啟全國倉儲網絡布局至今，目前冷鏈倉儲規模保持全國第一，2023年實現營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈收入同比增長33.9%。

國資大股東真金白銀支持萬科穿越周期

面對此輪極具挑戰的房地產周期，萬科除了自身全力以赴，也獲得了國資大股東的力挺和支持。2023年11月，在萬科遭遇做空危機時，深圳市國資委的積極表態，對穩定市場信心起到關鍵作用。之后深圳市國資委也協調多家國企與萬科對接，以市場化、法治化方式，推動各項具體支持措施落地。

2024年3月，印力REIT詢價公告顯示，深鐵集團擬通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額為該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元；2024年1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權。不僅如此，自2017年深鐵入股萬科以來，深國資與萬科已在多領域持續、深入開展各類合作。2020年6月，萬科與深鐵共同投資成立合資公司，深化“軌道+物業”領域合作；2022年11月，萬科集團與深圳地鐵集團、鹽田港集團等6家深圳市屬國企簽署全面戰略合作協議，在城市更新、物流服務、產城融合、TOD等領域深入合作，以專業力量助力深圳的城市發展。2023年5月，萬科與深鐵合作的深圳灣睿印RAILIN項目在深圳灣超級總部基地正式開業。可以預見，這些既不是深國資支持萬科的起點，也不會是終點，未來會有更多支持萬科的舉措落地。